42_XXXX年武汉前三季度房地产市场报告.pptxVIP

武汉前第三季度市场监测报告 2013年1 绝对保密 JUN 此报告仅供客户内部使用 ， 未经广东光正行家房地产有限公司的书面许可 ， 其它任何机构和个人不得擅自传阅 、 引用或复制。 住宅分析 宏观政策 土地市场 未来预判 宏观政策篇 PART 1 ◆发达国家出现复苏迹象 ，新兴市场增长困难重重： 2013年全球经济逐步走出低谷 ，继续保持缓步增长 ，形势继续朝 好的方向发展 ，但不稳定不确定因素依然突出 ， 国际金融危机深层次影响仍未消除 ，跨境金融风险问题凸现 ，实现世 界经济全面复苏和健康成长仍然面临严峻挑战 ，还有很长的路要走 。发达国家经济复苏成为重要推动力量 ， 出现一些 好转迹象 ，但其结构性问题远未解决； 新兴市场国家的经济增长普遍放缓 ，面临较大下行压力。 ◆世界银行预测2013年全球经济增长2.4% ，较2012年加快个百分点二季度国内经济颓势已现 ， 下半年国内两大变数或 引发新一轮危机 ， 虽然上半年一季度中国宏观经济延续2012年底的反弹趋势表现尚好 ，但二季度以来已经出现明显回 落征兆 PART 1 宏观政策/宏观经济 宏观经济： 宏观经济逐步走出低谷 ， 继续保持缓步增长 ， 但不稳定不确定因素依然突出 。 2012年1-2013年10月CPI指数和PPI指数 房屋新开工方面 ， 2013年1-8月 ， 全国商品房 新开工面积93713万平方米 ， 同比增长3.26% 。从 2013年前8月商品住宅新开工面积同比增幅来看， 已经完全走出去年的下跌区域 ， 但较前期水平还相 差甚远 ， 仍处于历史较低水平 。商品住宅新开工面 积的增加 ， 稍许缓和了房地产市场的供需矛盾。 从房地产开发投资来看 ， 2013年1-8月中投资 额达52120亿元 ， 较去年同期增长19.30% ， 同比增 速基本在20%左右徘徊 ， 在经济企稳回升 、房地产 调控政策松绑的背景下 ， 行业信心逐步回升 ， 房地 产行业开发投资力度明显加大。 PART 1 宏观政策/开发投资 6 土地市场热度高涨 ， 一二线城市中心城区地块集中入市 ， 高溢价土地频出 ， 丌断刷新土地单价、总 价排行榜 。2013 年 1 至 8 月 TOP20 地块成交总价门槛已经从去年全年癿 17亿上涨至现在癿 40 亿 ， 涨幅达 135% ， 而单价方面 ， 去年单价地王成交单价为 33831 元/平方米 ，今年截至目前单价地王已达 51046 元/平方米。 三大因素促成了今天尤其是三季度土地市场的热销： 1、企业主观拿地的意愿非常强烈。 2、土地供应端政府推地的积极性也在增强。 3、企业内部管理的调整也是推动土地市场繁荣的一个重要因素。 PART 1 宏观政策/全国土地动态 全国土地市场： 土地市场热度一路飙升 ， 一线城市中心城区地块集中入市推高地价 ■ 地方政策调整更为灵活： 主要原因有两点： 第一 ， 热点城市高价地块频现加大房价上涨预期 ， 限购 限贷等短期行政手段退出的可能性较小 ， 部分房价涨幅突出的城市或将存在政策加码风险第二 ， 部分城 市由于经济下行压力增大 ， 房地产市场呈现低迷态势 ，政府也可能考虑在限购政策允许范围内做一定调 整。 ■ 土地市场稳定预期作用愈加重要： 继“ 国五条 ”要求各地加大住宅用地供应后 ， 9 月 25 日国土资源部 再度强调保持城市地价平稳 ，切实稳定土地市场 ， 要求各城市特别是一线城市要调增并公布住房用地供 应计划 。 去年下半年中国房地产动态政策设计研究组62以来热点城市土地市场持续火热 ， 高价地块的 频繁出现明显推动了后市房价上涨的预期 ， 而增加住宅用地的供应或将在一定程度上缓解该局面 。 预 计四季度各地政府将加快推出住宅用地 ， 向社会释放土地供应增加、后市预期稳定的积极信号。 PART 1 宏观政策/后市预判 后市预判： 2013年四季度 四季度为全年供应高峰 ，大环境稳定背景下季节性规律将在今年继续 。 四季度供应 量继续略高于成交量 ， 去化压力仍在 ，全国房价总体平稳。 地方政策调整更为灵活 ， 限购、限贷等行政手段在全国范围内继续 ，但不同城市 可能出现差异。 价格涨幅过快加大政策收紧风险 ，开发企业加快推盘以快速回笼资金是必然选择。 全年商品房成交量有望突破12亿平方米 ， 三、四线城市将有较好表现 供求关系决定四季度全国价格稳中有涨 ，但热点城市上行压力突出 趋势一 趋势二 趋势三 趋势四 趋势五 随着 2012 年 4 月仹调控大环境好转以来 ， 市场大环 境开始松动 ，前期积累下来癿需求开始集中释放 ， 推高市 场热度逐步 ， 重点城市房价开始明显回升 ，至