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房地产项目设计成本管理 一个焦灼的年代 目录 一、 什么是设计管理 二、 投前成本管理 三、 设计管理流程 四、 设计成本管理关键指标 控制≠管理 有效成本＞无效成本 客户敏感度 一、什么是设计管理？ 方案设计＝60% 施工图设计＝20% 施工阶段＝20% 在项目开发的过程中 ， 设计阶段是控制成本最有效果的阶段 ， 可控制总成本的80%左右。 控制成本的两个策略： 不可分档部分 ， 固化统一标准 ，形成企业强制标准 ， 降低成本； 可分档部分 ， 匹配客户需求 ，避免超配、 错配 ，有效控制成本； 一、什么是设计管理？ 投前成本管理关键动作： 1、尽职调查 2、资料交圈 3、强排输出 尽职调查输出成果： 1、调查资料清单 2、风险管控清单 3、风险报告 二、投前成本管理 项目业务尽调所需资料清单 运营阶 段 编号 需求部门 资料名称 是否收集 备注没有的原因 已拿地 1 设计、运营 土地出让合同 2 设计、运营 建设用地规划许可证 3 设计 规划设计条件及用地红线 4 设计 现状地形图（带建筑轮廓线、场地标高和等高线） 5 设计 地块及周边控制性详细规划 6 设计 现状及规划道路资料（标高、线型） 7 设计 周边地块现状及规划建筑物资料 8 设计、运营 周边市政管线资料 9 设计、运营 初勘地质勘察报告 10 运营 全周期的开发计划，包括设计和报建计划、单位招采计划、 各专业施工计划和交付计划等等 11 成本 合同费用清单台账及合同文本资料 12 营销 当地的销售政策及之前合作方与政府沟通进展一览表 已开展 设计 13 设计 大区方案 14 设计 示范区方案 15 设计、成本 已签设计合同文件 16 设计、成本、运 营 合同付款台账（已支付、待支付） 规划方 案审批 通过取 得工规 证、已 开工 17 设计、运营 建设工程规划许可证 18 设计 报规方案文本（总图、单体） 19 设计、运营 规划批复书（盖章）或规划评审会会议纪要 20 设计、运营 工程勘察成果报告（详勘） 21 设计、运营 人防建设意见书 22 运营 基础结构形式论证资料 23 运营 桩基检测资料 尽职调查输出成果： 1、调查资料清单 2、风险管控清单 3、风险报告 二、投前成本管理 项目业务尽调所需资料清单 运营阶 段 编号 需求部门 资料名称 是否收集 备注没有的原因 施工图 审查通 过取得 施工证 24 设计 基坑支护图 25 设计、成本 全套施工图（建筑、结构、给排水、暖通、电气） 26 设计 施工图审查意见 27 设计、运营 消防、人防专项审查意见 28 设计、运营 建设工程施工许可证 29 营销 未建设、但是已报建的产品指标表 30 营销 未取预售证的、但是已建设或建设中的产品指标表 31 运营 工程款支付计划和已支付台账 32 运营 施工组织策划方案 已有 示范 区在 使用 33 设计 售楼部土建方案 34 设计 售楼部装修方案 35 设计 示范区园林方案 已经 取得 预售 证 36 设计、运营 预售许可证 37 设计 预测面积登记表 38 营销 已取证产品指标表 39 营销 已取证产品户型配比表 40 营销 定价方案及价格表 41 营销 历次预售批复备案价格表 42 营销 销售台账清单 43 营销 渠道销售合作协议及完成情况表 44 成本 签证变更台账及资料（含窝工、赶工、索赔） 49 成本、运营 现场主要节点进度报告 备注：依据项目运营阶段提供该阶段和之前阶段的资料清单 尽职调查输出成果： 1、调查资料清单 2、风险管控清单 3、风险报告 二、投前成本管理 项目拿地风险管控清单——成本类 序号 风险类别 风险管控分项关键词 （根据关键词提示判断风险项） 有风险填☑; 无风险填☒ 备注 1 地质风险 □ 是否有耕地、林地、山体、鱼塘、河流、排洪渠、道路、桥梁、高压线、 2 □ 是否存在市政电缆、市政管网、墓穴、溶洞、隧道、厂房基础 3 □ 是否存在软弱土层、淤泥等特殊地质情况 4 土地风险 □ 是否存在需拆迁的建筑物或者构筑物。 5 □ 是否存在政策性住房、回迁房。 6 大市政风险 □ 是否有市政条件不具备的情况（如燃气、市政给排水、市政道路、电力等） 7 □ 是否存在市政配套垄断，如各种给排水接口费用等 8 □ 是否有红线外配套设施建设要求，如红线外市政道路、市政绿化、配建学校等。 9 人防建设 □ 是否有人防异地建设情况 10 政策要求 □ 是否有装配式政策要求 11 □ 是否有供暖建设要求 12 □ 是否有集中式太阳能热水系统建设要求 13 □ 是否有充电桩建设要求 14 □ 是否有机械车位建设要求 15 □ 是否有外墙保温建设特殊要求。 16 □ 是否有特殊做法要求，如江苏省通病防治要求 17 □ 是