6 居住规划完整版.pptxVIP

第六章 居住规划;内容;第一节 居住规划的流程;制定住房消费方案;租房的优缺点

优点：

。有能力使用更多的居住空间

。比较能够因应家庭收入的变化

。资金较自由，可寻找更有利的运用渠道

。有较大的迁徒自由度

。瑕疵或毁损风险由房东负担

。税捐负担较轻

。不用考虑房价下跌风险缺点：

。非自愿搬离的风险

。无法按照自己的期望装修房屋

。房租可能增加

。无法运用财务杠杆追求房价差价利益

。无法籍由购房强迫自己储蓄

购房的优缺点优点：

。对抗通货膨胀

。强迫储蓄累积实质财富

。提高居住质量

。信用增强效果

。满足拥有自宅的心理效用

。同时提供居住效用与资本增值的机会

缺点

。缺乏流动性－要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被迫降价出售。

。维持成本高－投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维持成本

。赔本损失的风险－实质上的风险包括房屋毁损，市场风险包括整体房屋市场下跌的系统风险，与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。;2.2.1购房或租房的决策方法——年成本法;购房或租房的选择——年成本法案例;年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变，比如房租是否呈增长趋

势，房价是否呈增长趋势;年成本法其他考虑因素—未来房价上涨;考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以使用财务计算

器现金流计算功能计算NPV，或EXCEL的NPV财务函数进行分析。

NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现

值法中房贷计算的是本利平均摊还额。

比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算;购房或租房的选择——净现值法案例;租房与购房的NPV计算;敏感性分析：不同售房价格预期的租购房比较;购房或租房的选择——净现值法案例;王先生租房的净现金流量现值计算：;王先生购房的净现金流量现值计算：;选择租房还是购房？;2.3租购房决策影响因素;租购房决策影响因素;第三节购房规划;购房规划;测算可负担的房价

–年收入概算法

–目标精算法;3.1.1估算负担得起的房价-目标精算法;购房规划——估算负担得起的房价案例;李先生可负担的购房首付款

? =30万×50%×复利终值系数（n=5，r=4%）+4万×年金终值系数（n=5，r=4%）=39.92万元

李先生可负担的购房贷款

? =4×年金现值系数（n=15，r=6%）=38.85万元

届时可负担房屋总价=39.92万元+38.85万元=78.76万元

李先生可负担购房单价=78.76万元÷100=7876元;3.1.2估算负担得起的房价-收入概算法;案例：;3.1.3购房区域的选择（以北京二手房为例）;3.2购房规划的应用;3.2.1购房规划的应用——确定购房目标后的筹资计划;案例;分析——小王购房前的应有储蓄率;分析; 可见，小王如果在购房前的储蓄率达到34.2%，而购房后55.8%，是不难实现他的购房目标的。但考虑到小王购房前生活压力相对较小，而购房后除了来自房贷压力外，还面临其他如教育、养老等重大支出，建议小王年轻时应适当提高储蓄率，从而提高购房首付款的支付，减轻未来的房贷压力。;3.2.2购房规划的应用——换房规划;（1）换房能力测算;案例6.6;郭先生换屋必须支付的首付款

＝（100万元–100万元×0.7）-（50万元-20万元）＝0万元

郭先生换屋后每年应偿还贷款

＝100万元×0.7÷年金现值系数（n＝15，r＝6%）＝7.21万元

然而郭先生不换屋，每年应偿还贷款

＝20万元÷年金现值系数（n＝15，r＝6%）＝2.06万元

可见，换屋后郭先生的房贷压力增加了不少（每年增加了5.15万元）。如果郭先生未来有充裕的储蓄缴纳贷款，则可以考虑换屋计划。;（2）换房步骤：先买后卖;（2）换房步骤：先卖后买;（3）房涯规划表;3.2.3购房规划的应用——房屋投资规划;案例6.7;分析;3.3购房时需考虑的其他因素;3.3.1购房的其他费用;3.3.2住与行的成本;3.3.3二手房与期房的单价;第四节住房贷款规划;4.1.1贷款方式——个人住房公积金贷款;广州市公积金个人住房抵押贷款业务指南;个人住房公积金存贷款利率调整表（单位：%）;个人住房公积金贷款案例-1;个人住房公积金贷款案例-2; 贷款职工月计缴住房公积金额／贷款职工住房公积金缴存比例*0.45x12个月X实际可贷年限。

其中：贷款职工月计缴住房公积金额是每个月贷款职工汇缴入个人公积金账户内的单位加个人的公积金缴存总额；

贷款职工住房公积金缴存比例是每个月贷款职工计缴公积金单位加个人缴