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物业管理法律关系与业委会的成立及运作
---从物业管理各方关系谈起
主讲：宋安成律师
国家物业管理师
国家二级建造师
中国人民大学客座教授
盈科〔上海〕律师事务所合伙人
中华全国律师协会民事委员会委员
上海市物业管理政府采购评标专家
业主的建筑物区分所有权
建筑物区分所有权制度
理论解释：建筑物区分所有权人，对建筑物内的住宅、商业用房等专有局部享有所有权，对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权利。
生活解释：一栋楼通常为众多住户所有，这种现象就是建筑物区分所有。包括三种权利，即住户就建筑物内其居室的专有有权，就走廊、电梯等公共部位设施设备的共有权和共同管理的权利。
物业管理法律关系：业主业委会业主大会内部组织关系；合同关系；行政管理的指导监督关系；
存在的主要问题：目前的法律规定问题；收费操作问题；业委会业主大会的运作；政府定位问题
物业常用法律法规
中华人民共和国物权法〔节选〕
物业管理条例
上海市住宅物业管理规定
关于实施《上海市住宅物业管理规定》的假设干意见
业主大会和业主委员会指导规那么
上海市商品住宅维修基金管理方法
住宅专项维修资金管理方法
上海市住宅物业效劳分等收费管理暂行方法
关于《上海市商品住宅维修基金管理方法》应用解释的通知
关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会标准化建设的假设干意见
最高人民法院关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释
上海高院《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》
法律层面：《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法通那么》
行政法规：国务院《物业管理条例》
地方性法规：上海市住宅物业管理规定；上海市撤除违法建筑假设干规定
(修订)
地方政府规章：上海市商品住宅维修基金管理方法
部门规章：住宅专项维修资金管理方法
标准性法律文件：关于业主的直系亲属和同住人是否可以被推荐为业主委员会成员的批复(沪房地资物2005第554号)；关于办理结建民防工程房地产登记有关问题的通知(沪房地资权2005第336号)；关于加强商品住宅工程附属会所交易管理的通知〔沪房地资市2003第230号〕
物业管理法律关系示意图
业主委员会
物业管理企业
房管局
业务指导关系
委托效劳关系
业务指导监督关系
公安派出所
街道居委会
指导监督关系
指导监督关系
汇报工作
治安管理
2023-12-13
五位一体工作实例分析
违章建筑处理问题
会引发业主不交费，影响小区整体品质，物业管理矛盾管理职责的分工
会引发邻里纠纷，涉及到政府不作为，直接涉及到居委会街道、房地局。
一般会涉及到公共部位，属业委会的管理职责
结论：只有多方关系处理好，物业管理工作才能到位，推托责任对各方的工作都不利。
其它工作中，比方说业委会成立、物业收费、设施设备管理
如何构建正确的“五位一体〞工作模式
街道的职责：
《上海住宅物业管理规定》第五条区、县人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区、县相关行政管理部门和单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作，并指导监督业主大会、业主委员会的各项工作。
乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作。
关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会标准化建设的假设干意见.doc
房地部门的职责：
《上海住宅物业管理规定》第五条市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作。区、县房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理；其设立的房屋管理办事机构〔以下简称房管办事处〕承担相关具体事务。
市和区、县房屋行政管理部门履行以下职责：
〔一〕业主大会和业主委员会的业务指导与监督管理；
〔二〕物业效劳企业和从业人员的监督管理；
〔三〕专项维修资金归集、使用的指导与监督；
〔四〕物业使用和维护的监督管理；
〔五〕物业管理方面的其他监督管理职责。
业主大会与业委会：
关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会标准化建设的假设干意见第一条第二款：物业管理区域内的全体业主组成业主大会。业主大会制度是房屋产权主体多元化形式下业主实行自我管理的实现方式。业主大会作为住宅小区物业管理的权力机构，具有制定和修改业主大会议事规那么、管理规约，选举业主委员会，选聘物业效劳企业，使用专项维修资金等有关小区共有和共同管理事务的决定权。
业主委员会作为业主大会的执行机构，是业主大会日常运作的组织、实施主体，主要负责拟定相关方案、组织召开会议并具体实施大会形成的决议。
业主大会、业委会应当依法履行职责，不得作出与物业
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