商业地产-合富辉煌关于建筑风情的培训托斯卡纳圣.ppt

关于建筑风情的培训：

托斯卡纳圣芭芭拉;目录;托斯卡纳(Toscana)——概况;;托斯卡纳概况(Toscana);;托斯卡纳(Toscana)——概况;托斯卡纳(Toscana)——概况;托斯卡纳(Toscana)——概况;托斯卡纳(Toscana)——概况;托斯卡纳概况(Toscana);;;;;;;;以托斯卡那命名的工程——南宁托斯卡那;以托斯卡那命名的工程——广州托斯卡纳;以托斯卡那命名的工程——从化托斯卡那;以托斯卡那命名的工程——贵阳托斯卡那;以托斯卡那命名的工程——长沙托斯卡纳;以托斯卡那命名的工程——大连托斯卡纳;以托斯卡那命名的工程——郑州利海·托斯卡纳;以托斯卡那命名的工程——无锡?托斯卡纳;以托斯卡那命名的工程——西安绿地托斯卡纳;以托斯卡那命名的工程——广州托斯卡纳;圣芭芭拉〔Santabarbara〕;圣芭芭拉简介－－现状;圣芭芭拉简介－－历史;圣芭芭拉简介－－因地震而新建;圣芭芭拉巡礼;圣芭芭拉巡礼;圣芭芭拉巡礼;圣芭芭拉巡礼;圣芭芭拉巡礼;圣芭芭拉巡礼;圣芭芭拉巡礼;圣芭芭拉巡礼;圣芭芭拉巡礼;圣芭芭拉巡礼;圣芭芭拉巡礼;圣芭芭拉巡礼;圣芭芭拉巡礼;圣芭芭拉巡礼;圣芭芭拉巡礼;圣芭芭拉巡礼;圣芭芭拉巡礼;圣芭芭拉巡礼;圣芭芭拉巡礼;圣芭芭拉巡礼;圣芭芭拉巡礼;以圣芭芭拉为主题的工程－－三亚圣芭芭拉;以圣芭芭拉为主题的工程－－三亚圣芭芭拉;以圣芭芭拉为主题的工程－－三亚圣芭芭拉;以圣芭芭拉为主题的工程－－三亚圣芭芭拉;以圣芭芭拉为主题的工程－－无锡圣芭芭拉;以圣芭芭拉为主题的工程－－无锡圣芭芭拉;以圣芭芭拉为主题的工程－－无锡圣芭芭拉;以圣芭芭拉为主题的工程－－无锡圣芭芭拉;以圣芭芭拉为主题的工程－－达安圣芭芭拉;以圣芭芭拉为主题的工程－－达安圣芭芭拉;以圣芭芭拉为主题的工程－－卧龙湖圣芭芭拉;ThankYou!;价格策略及价格表的制作;定价;定价的原那么;均价代表什么？;房地产市场核心均价确定流程;均价确定应遵循的原那么：价格目标选定;选择定价方法;选择定价方法——3C;房地产市场核心均价确定方法;定价常用方法——市场比较法;市场比较法;;对影响价格的各因素以及权重进行修正;对每个重点调差

工程进行调差;交易情况

修正;a.每个调差盘进行的调差

包括：最低价、最高价、

平均实收价、特别楼层

价〔高、中、低，每5

层一个〕

b.形成表格，便于比较。

;综合、分析、提出核心实收价范围和建议核心实收价;1、筛选可比楼盘;比较工程确定方法：定位或局部户型相近且质素相当的同期楼盘;客户分析法＋收益反推法;根据3月25日—4月8日登记的客户群分析来看，本工程90%以上的客户是投资客和周边中低端自用客户〔包括过渡性居住〕，因此他们较关注的是租金和投资回报率。因此本区域内同类产品的租金颇具参照意义。;投资客户关注点：投资回报率;结论三：

根据投资收益法推算，得出本工程

合理价格应小于4949元/平方米；;上限法;创新产品定价原那么

——以上游的可替换产品为上限;;价值定价法;价格策略;价格策略;策略的考虑因素;均价策略的方式;不同质量价格战略;不同策略的选择;价格表制作;价格表的意义;价格表分类;付款方式的折扣率;平均折扣率需考虑的因素;1、根据目标客户设计相适应的付款方式，并确定主

打的付款方式。

2、设计折扣率时注意：一般在85折—95折之间，超

过两头的情况除非有意引导，一般情况下慎用。

3、根据各付款方式的估算比例和折扣率，计算出综

合折扣。

4、在综合折扣根底上考虑如下因素，形成最终折扣

率。;考虑因素——

开展商关系购房的面积比例和再折扣范围

销售过程中的促销用再折扣比例和范围

尾盘的再折扣比例和范围

分阶段上调折扣比例和范围;价目表制作六大步骤;整体实收均价获得的方法;分功能/分栋/分期的核心均价;价格表的框架;7：尽量不合并单元格；

8：防止循环链接；

9：样板房、保存单位销控〔现场确认位置〕；

10：防止将不同执行阶段的价格表放在一个文件内；

11：设置页眉、页脚；标准命名；

12：保存备份。;确定价格表架构;朝向差〔平面差〕;综合朝向打分;极差

——同层中最高单价和最低单价的差距;;1、根据景观、朝向、〔采光、通风，根据情况可以单列〕、

遮挡、户型面积、户型设计等因素，分析每个户型，做

表图。必要时，每套房都看看。

在合并图表上可以一目了然，有必要时对层差进行修正。

2、关注同层最高价、最低价的差距，在某一方向有特别景

观时尤为重要。

总结高层、多层、小高层、写字楼案例。;3、适当的同层单位差会表现在每个单