20231215-方正证券-房地产行业专题报告：城中村改造系列专题（一），城改矢在弦上，大有所为.pdfVIP

行业研究2023.12.15

房地产行业专题报告

城改矢在弦上，大有所为——城中村改造系列专题（一）

方正证券研究所证券研究报告

分析师

棚改有效拉动投资销售，改造模式实现闭环。上轮棚改2005年起步于辽宁，

刘清海登记编号：S12205230900012008年开始进入全国推广阶段，并于2014年发力于货币化安置政策，2018

年后随着货币化政策的退坡而步入尾声。发力阶段的五年间（2014-2018），

全国实际执行棚改住房套数共2912万套，我们测算，货币化安置共拉动约

行业评级:推荐8.2亿㎡销售面积，较宽口径下共约拉动16.3万亿的开发投资与上下游产

行业信息值。上轮棚改的资金链路清晰，PSL与专项债先后发挥了重要作用，且因棚

改期间行业基本面上行，多方利益得到保障，棚改模式得以实现闭环。

上市公司总家数232

总股本(亿股)8,283.16城改政策高度定位，自上而下，聚焦核心城市。2023年以来，城中村改造

工作屡次被中央提及，其中2023年4月的政治局会议将城中村改造项目首

销售收入(亿元)32,981.18

次单列，提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，初步释放政策

利润总额(亿元)5,519.37信号，城改的战略高度与重要性提升。政策目前覆盖21个超大特大城市，

行业平均PE19.42但考虑到人口规模并非政策关注重点等因素，我们认为后续覆盖城市有望

平均股价(元)5.32扩围至35城。地方层面积极响应中央号召，其中广州、深圳、天津、成都

等城市已公布了较为明确的城中村改造计划。

行业相对指数表现城改或采取“做地”模式，可行性较高。行业下行周期之中，“一二级联动

开发”或存多道难题，主要为：①市场参与土地一级整备意愿较弱；②利益

6%难平衡，改造进度缓慢；③实施主体资金承压，改造进度停滞。本轮城改中，

-1%中央强调净地出让，意味着本轮城改或将采取“做地”模式，该种模式之下，

-8%国企将主要负责土地一级整备，民企积极参与土地二级开发，鉴于“做地”

-15%突出公益属性，且不服从表决方案的拆改户可被强制执行，以及国企资金较

-22%为充裕，我们认为“一二级联动开发”模式于当下所面临的难题有望被“做

-29%地”模式逐一解决，“做地”模式可行性较高。

22/12/1523/2/2623/5/1023/7/2223/10/323/12/15

房地产沪深300

城改安置或以房票为主，定向去化库存。截至2023年10月，全国住宅现

数据来源：wind方正证券研究所房库存累计3.1亿㎡，达近6年最高水平，库存亟待下降。而房票安置作

为特殊的货币化安置方式，有助于锁定购房需求在本地的释放，更利于去化

相关研究商品住宅存量库存，助力房企销售回款。且郑州、青岛等超大特大城市已明

《一线城市楼市近期表现如何？——房地产行确将推行房票安置，我们认为本轮城改或采取房票安置为主要安置方法。

业专题报告》2023.12.08