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工业园区物业管理的特点及管理要点

陈德豪广州大学商学院

【期刊名称】中国房地产

【年(卷),期】2013(000)005

【总页数】4

一、工业园区物业管理与居住物业管理的区别

〔一〕效劳对象和目的不同

一般居住物业的效劳对象多数是购房业主及其家人〔出租型公寓、廉租房、公租房除外〕，少数是租赁使用人，管理效劳的目的较为一致，主要是创造并保持平安整洁优美和谐的居住生活环境。工业园区的效劳对象少数是业主〔分区分栋出售型工业园区〕甚至是单一业主〔政府或企业开发后分块出租或大企业独立开发后自用〕，多数是园区租户和工作人员，为业主提供管理效劳的主要目的是提升整个园区出租经营效益，为租户提供管理效劳的主要目的是营造良好的生产或研发环境，为工作人员提供管理效劳的主要目的是创造并保持良好的工作和生活空间与条件。

〔二〕阶段不同

居住物业特别是商品房居住小区的物业效劳有前期管理〔建设单位选聘物业效劳企业〕和正常期管理〔业主大会选聘物业效劳企业〕之分，工业园区物业管理一般没有这种区别。

〔三〕管理对象不同

居住物业管理的对象主要是居住建筑及其环境，有时有少量的商业和其他配套〔地下车库、会所、体育设施等〕。工业园区物业管理的对象是生产〔研发〕用房、办公用房、仓储用房、生活用房〔公寓宿舍〕和各种配套设施〔酒店、食堂、停车场、健身场馆、排污设施等〕，辅助配套的管理工作多样复杂。

〔四〕经费来源不同

居住物业的效劳经费主要来源于业主、使用人个体交纳，缴纳主体复杂，物业效劳收费工作往往成为难点。工业园区的物业效劳费用主要由园区用户〔业主或租户〕统一交纳，收费工作相对简单。

〔五〕效劳特点不同

居住物业效劳的内容一致性较强〔不同档次的居住物业效劳等级与要求不同，效劳深度不同，而效劳内容的范围和性质不会有根本性不同〕，但工业园区会随着园区生产产品和研发内容的不同以及配套不同，导致物业效劳的差异性很大。如酸性产品生产会腐蚀建筑材料、笨重的机器和存量过多的货物可能超过楼面结构的负荷、机器振动可能引发房屋结构变形、因使用不当和使用频繁可能造成房屋损耗加速、电梯高频率的使用或电器等设备超负荷运转会导致设备易损和加速老化等，这些会对房屋和设施设备维修养护带来特殊挑战。另外，像生产加工食品或精密仪表器件对保洁的特殊要求，重要研发设计部门和高规格接待与会议对平安的特殊要求，高级建材和装修对物业维护保养技术的特殊要求，以及名贵植物和大面积绿化对绿化美化的特殊要求。这些使得不同工业园区物业效劳的重点与难点截然不同。另外，工业园区各独立建筑物有不同用途，建筑物群体的用途又有内在联系，需要统一管理与独立管理有效衔接协调。

〔六〕配套效劳要求高

工业物业一般建在城市的边缘或远郊地区，难以共享城区配套，为园区工作、生活、供电、供水、供气、通讯、交通保障的各个方面，需要频繁与相关部门进行高效协调，并且需要提供物流、快递、洗衣、汽车保养等多方位的社会化效劳，要求物业效劳商具备丰富的社会资源和良好的整合效劳能力。

二、工业园区物业管理效劳要点

〔一〕物业效劳需求分析

如前所述，工业园区物业效劳需求分析的重点是根据工业园区的定位和使用特性，分析该类工业园区物业管理效劳的侧重和协调性要求，这样才能有针对性地提出明确的物业效劳采购要求。

〔二〕物业管理模式选择

科学的管理模式是质量与效率的保证，工业园区最普遍可行的物业管理模式为集中统一的委托管理与专业分包相结合，集中统一委托指的是工业园区总体物业管理事务〔物业本体维护、物业设施设备维修养护、保安、保洁、绿化、客户效劳等〕委托给一家高资质水平的物业效劳企业统一承当〔其中局部业务如保洁、绿化、电梯检修等可由物业公司再分包给专业公司承当〕，与工业园区主业紧密相关的专业生产、研发或相关保障设施设备等由园区业主或用户直接进行专业分包。具体哪些业务直接进行专业分包需要业主方根据园区具体情况、备选物业效劳企业资质水平，备选专业公司资质水平，专项管理效劳业务的复杂程度、自身监管能力等因素，从实现园区物业管理效劳效率与效益最大化角度综合考虑。由于目前各类专业物业效劳供给商开展成熟度不一，专业效劳的专业性有别，物业公司分包选聘专业效劳商以后，不能只进行一般监管，而要本着对园区高度负责的精神从工作效率〔现场工作效率、效劳要求反响效率〕、效劳本钱、协作难易、顾客感知质量等方面，对这些专业效劳商进行科学选择，并认真做好对专业效劳商的量化评价、现场培教、效劳检测与改良督导，促进分包商提高效劳水平，以切实到达园区效劳标准与质量要求。

〔三〕物业管理机制构建

工业园区物业管理可建立如图1所示的执行机构、责任机构、监督机构有机结合的“三位一体〞式共管机制。即从不同业务部门选出业主代表〔包括专门监管人员〕和使用人代表组成园区管理委员会，行使对物业效劳企业和专业效劳企业的提议、监