房地产服务行业深度：并购让位外拓，增值业务地位提升.pdfVIP

行业研究报告

管理行业的需求将会持续增长。国内物业行业普遍以长期合约的方式

绑定了指定物业企业，增强了客户对物业服务的粘性，同时也使得物

业企业有相对稳定的收入规模和现金流水平。全国性物业公司有望凭

借资金实力、管理能力和服务质量等方面的优势立足市场，享受行业

城镇红利。我们推荐关注A股物业龙头企业：招商积余(001914.SZ)、

南都物业(603506.SH)。

风险提示：关联地产经营风险外溢；增值服务拓展不及预期；第三方

外拓市场竞争加剧的风险。

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行业研究报告

内容目录

1物管行业历史与发展4

1.1物业管理具有外部性，利于生活水平提高5

1.2老龄化社会加速，物业承接社区养老市场5

2物管需求仍将持续增长7

2.1新增城镇住房需求仍是主要来源7

2.2新型城市化改造工程拉动住房需求8

3并购潮放缓，第三方拓展接力9

3.1收购额下降，行业进入资产整顿期9

3.2增长重心转向第三方外拓11

4增值服务打开行业成长上限12

4.1增值业务多样化发展12

4.2承接社区养老市场，业务拓展大有可为14

5投资建议16

6风险提示16

图表目录

图1：2014年以来物业公司上市情况5

图2：2021年末我国各年龄人口阶段占比6

图3：1996-2022年中国城镇化率数据7

图4：2016-2021年常住和户籍城镇化率8

图5：中国城市人均住宅建筑面积（平方米）8

图6：2014-2020年棚户区改造住房（万套）9

图7：2018-2022物企披露收并购金额及交易数量10