闭卷考试2014年财务管理上学期房地产经济学网上作业答案.docxVIP

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房地产经济学

1. （教材前言，课件第一讲）房地产

答：房地产是指土地以及固着于土地的及土地不可分别的部分。这些及土地不可分别的部分，包括建筑物,树木,草地灯各种详细的表现形式。从物质角度看，及房地产相关的概念主要有三个：土地,改良物和固定附着物。

2．（教材第一章，课件第二讲）经济适用房

答：经济适用房是在政府指导下组织建设的，适合中低收入家庭承受实力的，具有肯定社会保障性质的微利商品房。

3．（教材第一章，课件第二讲）廉租住房

答：廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭供应社会保障性质的住房。

4.（教材第一章，课件第二讲）住房公积金

答：住房公积金是指国家机关,国有企业,城镇集体企业,外商投资企业,城镇私营企业以及城镇企业,事业单位及其在职职工缴存的长期住房资金。

5.（教材第二章，课件第三讲）土地运用权出让

答：是指国家将国有土地的运用权在肯定年限内出让给土地运用者，由土地运用者向国家支付土地出让金的行为。是国有土地有偿运用的主要形式之一。

6.（教材第三章，课件第四讲）房地产投资

答：房地产投资就是将资源投入到房地产开发,经营,管理和中介服务

等房地产的经济活动中，以期在将来能获得肯定的效益。

7．（教材第五章，课件第六讲，）工程建设合同

答：又称工程承包合同或者工程合同，是开发商（发包人）和施工单位（承包人）为了完成肯定的建筑安装工程，明确相互的权利义务关系而签订的具有法律效力的协议。

8．（教材第九章，课件第十讲）房地产泡沫

答：房地产泡沫指的是由于虚拟需求的过度膨胀导致房地产价格水平相对于其理论价格的非平稳性上涨，由此造成房地产经济的虚假繁华现象。这种价格难以长期维持，最终将会向泡沫一样破灭。

9．（教材第十章，课件第十一讲）物业管理合同

答：是指物业管理企业接受业主或业主委员会的聘任和托付从事实物的管理服务，由托付方及受托方订立的约定双方权利, 义务的书面协议。

10．（教材第十章，课件第十一讲）业主公约

答：业主公约又称为管理公约或公共契约，是业主承诺的,对全体业务具有约束力的有关物业运用,维护,修理,管理等方面权利义务的行为准则，是以书面形式订立的自治规范。

11.（教材第一章，课件第二讲）为什么要实行住宅商品化，住宅商品化包括什么内容？

答：实现住房商品化的目的是要建立及社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化,社会化，加快住房建设，改善居住条件，满意城镇居民不断增长的住房需求。

对于住房商品化的含义，必需全方位理解，它至少包括如下几点：

1,行政事业单位,公司企业等各类组织不再富有向其成员供应住房的义务和责任。这些组织也不再进行住房的生产。

2,个人通过完全的市场交换关系来满意其住房消费需求。至于是租赁住房还是购买住房，只是交换形式的区分，并不是本质上的差异。

3,在住房问题上实行适当的社会保障。肯定的住房商品化是不可能的。低收入者不具备或不完全具备通过市场解决其住房问题的实力，这时，政府负有保障的责任。

12.（教材第二章，课件第三讲）我国国有土地运用权出让的方式。

答：土地运用权出让就是指国家将国有土地的运用权在肯定年限内出让给土地运用者，由土地运用者向国家支付土地出让金的行为。

主要有3种方式。

1, 拍卖出让。符合事先约定的田间的竞买者在肯定的场合举牌报价竞争，出家最高者获得购买权。

2, 招标出让。政府将出让土地制成标书，实行公开或者不公开, 定向或者不定向将标书发到拟购买该地块的竞买人手中，有意竞买人投标书后，发标人通过评标委员会对全部投标进行评审，以确定土地运用权的受让人。当然也可能因为没有达到预期而拒绝全部。

3, 协议出让。政府同土地运用权的有意受让人双方进行一对一的协商谈判，就各方面权利义务达成一样。

13.（教材第三章，课件第四讲）简单区分房地产投资及房地产投机

答：房地产投资就是讲资源投入到房地产开发, 经营, 管理和中介服务等房地产的经济活动中，以期在将来能获得肯定的效益。投机是一种特别的投资活动。

第一, 房地产投机者一般并不进行真正的房地产开发活动，而专注于房地产的市场流通，也就是转手买卖。

第二, 投机者购买房地产，不是因为其房地产以外的生产经营活动或者生活的须要。

第三, 房地产投机存续时间比较短。房地产投资过程往往包括投资意向的确立，资金筹措，土地购买及开发，产品销售等众多环节，是一个长期行为。

第四, 房地产投机活动在市场景气状态时比较明显，因为此时获利机会比较多，获利程度高，风险较小。

第五, 房地产投机这对利润的期望往往大于投资者，因此可能获利很高，也可能收到很高的损失，因为高风险的投资行为就是投机行为。

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