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商业地产投资环境评价

目录TOC\o1-3

1前言 4

1.1问题的提出 4

1.1.1研究背景 4

1.1.2选题的目的与意义 4

1.2国内外研究概况 5

1.3研究方法及研究框架 5

1.3.1研究方法 5

1.3.2本文的创新点 6

2商业地产的含义与投资环境理论研究 6

2.1商业地产的含义 6

2.2我国商业地产发展概况 7

2.3商业地产投资环境理论研究 7

2.3.1投资环境的概念及其特点 7

2.3.2投资环境分类 7

3商业地产投资环境指标评价体系与评价方法 8

3.1商业地产投资环境指标选择 8

3.2商业地产投资环境评价指标体系建立 8

3.3商业地产投资环境评价方法 9

3.3.1投资环境评价方法 9

3.3.2本文采用投资评价方法 9

4结论与讨论 10

4.1结论 10

4.2本文不足之处 10

5.参考文献 11

1前言

1.1问题的提出

1.1.1研究背景

人口城市化率的提高促进商业地产发展

从1978年起我国的城镇化率一直保持较高的增长率，由图1.1可得，根据2014年的最新数据显示，我国城镇化率达到了百分之54.77，而常住人口则达到了74916万人，这一数据比上年增加了1805万人，相对地农村的人口减少约1095万人。自从十八大召开以来，我国政府就把提高城镇化作为一项重点发展的任务，中国的城镇化建设受到的关注超乎寻常，而城镇化的发展也为城市尤其是相对较发达的一二线城市的商业地产，一是因为农村人口不断涌入大城市，如2014年全国城镇就业人员就达到了39310万人，比上年增加1070万人从而使得大城市的商业市场需求扩大，相应地推动商业地产的建设。二是一些中小城市因为城镇化的提高就是意味着城市用地和城市人口的增加，城市人口促进商业的繁荣，而城市建设用地的增加则保障了城市商业地产的扩展。

图1.1我国2000年至1014年城镇化率变化图

数据来源：2000—2014年我国国民经济和社会发展统计公报

1.1.2选题的目的与意义

（１）选题目的

本文的研究的出发点是商业地产投资环境，是通过研究根据商业地产的特性来找到一整套完整的可以用于商业地产投资者做投资参考的评价体系。而2014年以来，我国整体经济增速减缓，三四线城市的房地产和商业地产市场整体疲弱，但包括北京、上海和广州深圳等城市在内的一线城市的房地产市场却依然保持着较高的增长势头。国内各个大小的地产开发商都把投资的意向都投回了一线城市，土地市场不断升温。在本文，研究对象选取的是珠三角城市群作为研究案例来分析，然后通过不同的分析办法来发现珠三角城市群现在商业地产发展状况和并研究它的不足之处，并且最后再根据评价体系给出的结果提出策略以来提升珠三角城市群的商业地产投资环境。

1.2国内外研究概况

（1）国外研究

进入了21世纪以后，关于商业地产投资环境的研究转向相关性研究领域，Drye在2005年通过分析在美国的税收政策和制度的大背景下，商业地产发展的状况变化，得出的结论是商业地产投资规模在很大程度上是收该区域的税收政策和税收收入制约的[7]。美国的学者史蒂夫H奥特对日本以及美国的相关地产数据进行分析和研究，发现一个城市的固定资产投资额与当地房地产的售价是呈正相关的。[8]同时期意大利的学者帕蒂卡则认为一个城市的房地产投资的规模和当地的GDP增长率有关[9]。

以美国为火车头的全球化的浪潮还在延续，所以尤其是以发达资本主义国家为主体在实施产业转移和投资环境研究的同时，不仅仅是达到了追求低成本高收益的结果，更进一步直接带动的投资环境领域的研究，对我们对城市商业地产投资环境研究带来了启示。

（2）国内研究

在我国，由于我国是在90年代初才开始实行社会主义市场经济的，因此我国的有关于商业地产的研究也是处於起步阶段，而在商业地产投资环境的决策评价方法相关方面的研究更是少之又少，而且基本上是完全借鉴别的国家的评价体系，但是各个国家的具体国情不同所以评价的结果又会呈现差异性。此外，商业地产值得是具有商业功能和性质的地产而不同于商品房，所以要把模式推广的难度非常大，因为不仅要懂得房地产知识，而且还必须要求投资者要必须对商业性质有着透彻的理解以及非常丰富的商业运营经验，才可以将商业地产项目的投资做得成功，我们国内这一领域更应该着重加强和重视这一方面的研究，唯有这样我们才能不断地提高我国的投资者才能充分掌握环境信息才能在各个商业地产项目上的投资的成功率。

1.3研究方法及研究框架

1.3.1研究方法

本文的研究既注重理论分析，又注重实践操作，主要采用了理论实证相结合的研究法和定性和定量分析相统一的研究法。

①理论分