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石家庄裕华区西仰陵102亩项目
石家庄公司2021-07-07
目录Contents
项目概况
项目市场研判
项目货值、去化及开发节点建议
项目预案
项目融资方案
项目财务评价
风险与推进计划
1.1项目概况——地块指标与交易条件
总地价（万元）
地块
用地性
用地面积
用地面积
容积率
计容建筑面
建筑密度/规划限高
实际限
积
质
（㎡）
（亩）
绿地率
（m)
高（m)
（万㎡）
溢价
小计
有票成本
地
78398，其中
块
一
住宅685161022.517.6318/35
8080土地款688582029098688
咨询费9540
楼面价（元/㎡）
配套影响楼面
考虑税金影响后的楼
名义楼面价
价=配套成本
面价：假设净利润额
=总交易对
（土地成本+
实际楼板价
等于交易对价全额有
价/计容面
开发成本）/计
=A+B
票情况下的净利润额
积（A）
容可售楼面价
反算的计容楼面价
（B）
6004
5596
188
5785
（考虑配套影响楼面
价）
规划要求：
配建9班幼儿园；
无需配建保障房；
采用全装配，无被动房；
1.2项目概况——项目区位
本案毗邻南二环延长线，距东二环1.5km，交通极为便利，承接裕华区核心板块外溢客群
地块位置：本案位于裕华核心区外，紧邻城市主要区域，交通极为便利。
板块定位：开发区为石家庄高新技术集聚区域，政府未来主力打造宜居宜商宜产业。
客户认知：交通便利，发展潜力较大，配套相对较弱的区域
城市区位图：本案位于二环外，属于开发区版图
版块区位图：本案所属版块距核心城区较近，承接外溢客群
裕华 宋营版块
核心板块
西仰陵项目
石家庄火
车站
裕华路高速口
天山海世界
裕华万达广场
裕华核心区
槐安路
宋营版块
封
西仰陵地
龙
铁站
大
南二环
（南二环高速口）
街
南二环东
延
西仰陵项目
众美版块
1.2项目概况——项目区位
本案毗邻南二环延长线，周边规划均以住宅为主，目前周边开发程度逐步提高，居住区逐渐形成
封
）
大
街
西仰陵站
西仰陵项目
西仰陵项目
项目地块
绿化隔离带
南二环延长线
1.3项目概况——项目四至/地形地貌
本案地块平整，紧邻城市主干道，交通便利。地块北侧一路相隔雅都园小区，道路尚未修通，东侧为后期公交枢纽用地，南侧绿化带紧邻南二环延长线，西侧为畅通封龙大街。
西：封龙大街
南：南二环延长线有高压线
环
东
西仰陵
回迁区
街
封
绿
南
化
带
二
环
延
长
线
北：雅都园
北
西仰陵
地铁口
雅都园
东：公交枢纽
规划
小学
公交枢纽
规划
小学
1.4项目概况——不确定/不利因素
地块南侧40m内具有高压线，对后期项目销售及整体品质造成影响
1 南侧：高压线
封
龙
大
街
地块位置
1
南侧距高压线40m间距
高压电塔
高压电塔
高压电塔
南二环东延
序号
不确定/不利因素
高压电塔
1
项目南侧40m内高压线
1.5项目概况——交通条件
重要城市通衢：项目紧邻城市环线快速路，同时距离西仰陵地铁站150米，出行极为便利
裕华万达
石家庄高铁站
南二环
机场方向
天山海世界
裕华高速口
西仰陵地铁站（地铁3号线）
西仰陵项目
南二环高速口（规划、预留）
机
场
高
速
交通极为便利：距离城市核心主干道仅1.5km，通达性极佳
【南二环：双向6车道，高架】城市唯一贯穿东西连接主动脉
【地铁三号线：西仰陵站】直抵高铁站，通达全城
紧邻城市核心：通过各自主干道，均与城市核心区紧密相连
【裕华万达：裕华核心商圈】5min车程到达裕华万达
【石家庄高铁站：重要商务配套】15min车程到达石家庄高铁站
【机场高速：南二环口（规划）】40min快速抵达机场
1.5项目概况——交通条件——客户动线
客户主动线：沿二环东沿线进入
2
3
槐安路
1
封
龙
大
街
西仰陵项目
2
序号
道路
建设主体、时序
1
二环→南二环延长线
已通车
2
槐安路→天山大街
已通车
3
槐安路→封龙大街
已通车
天
山
大
街
1
南二环延长线
1.6项目概况——资源盘点
项目位于开发区与裕华区交界处，项目1km范围内可享受区域内核心配套，资源丰富
机场方向
5
6
天山海世界商圈
裕华高速口2
5
5
裕华万达商圈
7
4
4
3
5
1
6
4
1
2
6
3
1
4
北国（益新店）
7
2
3
7
3
7
2
南二环
西仰陵项目
6
南二环高速口（规划、预留）
1
机
1km圈
场
高
速
2km圈
项目周边配套
医疗配套
教育配套
1
河北省第四医院（三甲）
1
石家庄精英中学（优，私立）
2
石家庄是第三医院（三甲）
2
西仰
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