2021年福州商办市场回顾及展望.doc

2021

福州商办市场回顾及展望

Fuzhou2021

OfficeMarketReport

目录/Contents

办公市场

1

宏观市场1

Macro market

租赁市场

2

Leasingmarket

销售市场

4

Salesmarket

土地市场

5

Landmarket

未来供应

6

Futuresupply

宏观

市场

1

宏观经济数据

20年

21年

趋势

1-9月

1-9月

GDP增速

3.1%

8.9%

第三产业增速

3.9%

9.7%

固定资产投资额增速8.0%

9.7%

福州前三季度GDP增长8.9%

数字经济相关服务业规模持续壮大

2021年1-9月，福州全市生产总值（GDP）7631.98亿元，同比增长8.9%，两年平均增长6.0%，

分别高出全省、全国0.4、0.8个百分点。第三产业增加值4088.65亿元，同比增长9.7%。

数字经济相关服务业规模持续壮大，1-8月规模以上互联网平台、互联网信息服务、信息技术咨询服务、互联网数据服务等数字经济相关行业分别增长64.2%、51.3%、34.5%和27.8%，带动互联网和相关服务行业、软件和信息技术服务业分别增长49.5%和17.7%。

市场监测

全市甲写租金同比下降3.5%

市场：福州甲级楼宇租金呈现连续下降状态，受教

全年降幅明显，季度降幅收窄

?福州甲级办公市场存量巨大，且受疫情及部

培、房地产等行业下滑的影响，下半年福州办公市场

分行业动荡影响，市场竞争激烈，现为“买

租赁需求降温明显，21H2的净吸纳量仅为全年的

方市场”，2021年Q4福州甲写平均租金

25.6%，从市场表现看，价格更低的乙级楼宇需求有

所增涨。

3.02元/㎡/天，已连续四个季度下滑，同比

租户：“双减”下教培行业租赁需求陷入冰点，出现

降幅3.5%。核心商务区平均租金3.57元/㎡/

天，同比下降3.3%，降幅明显，但降幅收窄。

退租潮；而房地产行业纷纷减租/换租以节约成本；而

全市甲级写字楼平均租金及环比变化

以互联网信息服务、信息技术咨询服务等为代表的数

字经济相关服务业发展迅猛，成为最新的租户主力。

业主：开发商业主注重整体运营，着重在物业服务、

费效优化上做精做深，以提升租金溢价的增长预期；

而小业主则倾向通过延长免租期或提供定制化装修来

吸引租户，提高带看成交转化率。与此同时，通过提

核心区甲级写字楼平均租金及环比变化

高中介佣金是两类业主均会采用的策略。

板块：板块之间的流动性不断加强，福州租赁市场变

化以价格导向为主，满足一定品质需求且兼顾性价比

的新兴板块成为热点，高新区为2021年福州最火的商

务区。而金融街CBD存量巨大，明年还预计有3个项目

入市，目前为福州办公市场竞争最激烈的商务区。

注：取样数据仅含甲级写字楼项目（五区+闽侯），核心指闽江北、五四路、金融街

租赁

市场

2

甲级写字楼供需两端降温，全市甲写空置率提升至20.4%

新增供应

净吸纳量（含甲、乙楼宇）

空置率

全市：11.4万㎡

全市：14.85万㎡

全市：20.4%

核心：7.4万㎡

核心：6.78万㎡

核心：25.3%

非核心：4㎡

非核心：8.07万㎡

非核心：10.6%

净吸纳量：基于良好的经济面，第二季度租赁需求最为强劲，全市甲、乙级写字楼净吸纳量为8.20万m2，占全年的55.2%；而受教培、房地产等行业波及影响，第四季度全市净吸纳骤降，仅为0.66万m2。由于高新区CBD的优异表现，非核心区去化整体表现更佳，其中，核心区域净吸纳量6.78万㎡，非核心区净吸纳量8.07万㎡；

空置率：受新增供应影响，2021全市甲级写字楼空置率从一季度的18.7%上升至四季度的20.4%。且由于部分行业不景气，为节省成本，不少企业搬迁至租金更低的乙级楼宇，乙级楼宇租赁需求激增，尽管全年净吸纳量超新增供应，甲写市场空置率仍高居不下。

新增供应：2021年全市迎来2个新增项目，新增供应11.4万m2，同比下降79%。截止2021年，全市甲级写字楼市场存量达242.8万m2。由于各种原因，今年有2个项目延迟入市。

2021年新增供应项目

项目名称

入市时间

行政区

所在商务区

办公建筑面积

租售情况

（㎡）

1

华润万象城

2021Q1

鼓楼区

非商务区

40000

租售并举

2

榕金大厦