禅城张槎地块（禅城区禅西大道西侧、规划三路北侧）拍地前市场报告-2021.07.doc

禅城区禅西大道西侧、规划三路北侧地块拍地前报告

二○二一年七月

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目录

一、项目概况及区域分析 3

1．项目概况 3

2．地块周边配套： 10

二、项目所在城市或区域整体分析 11

三、所在城市及区域房地产成交容量动态表： 15

四、周边竞品去货估算（5公里内） 16

五、张槎板块住宅市场 16

六、竞品分析 18

七、定位与建议 37

1．客户定位 37

2．产品定位 38

3．本地块户型配比建议 38

4．地块价格建议 39

根据项目售价得出，总货值估算： 39

八、土地市场分析 39

项目地理位置示意图

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一、项目概况及区域分析

1．项目概况

地理位置：佛山市禅城区张槎街道禅西大道西侧、规划三路北侧。

用地性质：二类居住用地，兼容商业商务娱乐康体用地。

项目地理位置示意图

规划条件：

一、地块总占地面积81119.43㎡。

二、地块容积率不高于2.5；建筑密度：≤25%；绿地率：≥30%，建筑物最高点控高要求：≤104米，建筑控高：≤100米，地上新建建筑物退让协调性道路应＞3米。兼容性质设施用地面积不超过总用地的30%，同时计容建面不超过总建面的20%（独立占地的两个指标要同时满足，非独立占地的按计容建筑面积控制）。

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计算容积率建筑面积≤202798.57㎡，其中兼容性质设施用地可建建筑面积为≤40559.71㎡（零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐、其他商服用地）；地下车库建筑面积≤56280平方米（不含人防车位，不含公共停车场，使用年限参照所对应地上建筑物使用年限确定）。

三、地块配建设施

（一）教育设施：

配建幼儿园（不纳入容积率指标计算），1所12班，用地面积≥5400㎡，建筑面积（不含公摊）≥3240㎡。

（二）体育健身场地：

按居住人均用地面积≥0.2㎡标准配置，宜结合小区绿地、社区公园等设置。

（三）物业管理用房（纳入容积率指标计算）：

建筑面积（不含公摊）按规划总建筑面积的2‰计，每处建筑面积≥50㎡且≤

㎡。

（四）社区公共服务用房：

建筑面积不低于住宅总计容建筑面积的1%，不纳入容积率指标计算，且必须满足下列各组成功能用房的面积要求：

1.社区党组织和社区居委会：1处，建筑面积（不含公摊）≥600㎡；

2.社区警务室：1处，建筑面积（不含公摊）≥50㎡；

3.社区居家养老服务设施：每百户不低于20㎡；

4.其他功能用房：主要用于社区服务、卫生、文化、养老等功能，具体根据实际需求配置，配置面积按上述原则配足。

（五）市政公用设施：

1.配电房（含公共电房、开关房等）、燃气调压站（柜）等市政设施（不纳入容积率指标计算）；

2.通讯基础设施（不纳入容积率指标计算）：具体设置要求（面积、位置、个数等）按区信息部门的意见设置；

3.公共自行车站点（不纳入容积率指标计算）：具体按交通运输行政主管部门意见执行；

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4.公共厕所（不纳入容积率指标计算）：1处，建筑面积＞100㎡；

5.协调性道路：宽度312米，具体线位根据交通影响专项评价报告确定，须满足市政管线敷设要求及交通管理要求。协调性道路由项目建设单位单独报建，与本项目同步实施、同时投入使用，并无偿对外开放，不得取消或封闭。

四、周边道路交通及车位配置专项要求

本项目需进行交通影响评价，具体按照《佛山市交通影响评价编制与管理办法》等有关规定执行。

（一）场地交通岀入口方位：根据交通影响专项评价报告确定。

（二）车位控制要求：

1.停车泊位配建指标：

（1）机动车位（标准小车位）：

≥0.8个/100㎡住宅计容建筑面积；

≥0.5个/100㎡商业娱乐康体类建筑面积；

≥1.0个/100㎡商务类建筑面积；

≥2.0个/幼儿园百师生，另设至少8个学生接送临时停车位；

（2）自行车位（标准自行车位）：

≥1.0个/100㎡住宅计容建筑面积；

≥1.0个/100㎡商业商务娱乐康体类建筑面积；

≥5.0个/幼儿园百师生；

社区公共服务用房停车位应按商务类建筑标准配置。

2.住宅和公建的配套停车泊位应进行合理分区设置，并分别核算停车指标；

3.新建住宅停车场、汽车库应按车位10%-20%建设安装充电设施或预留用电至停车场内的末端配电箱（包括出线保护开关）；变压器容量满足按车位不少于30%先期同步建设安装充电设施的用电要求，并在低压柜预留容量出线回路。

4.新建办公楼、商场、酒店等公共建筑类项目配建的停车场、停车库,应按不低于总停车位的20%比例配建充电桩或预留充换电设施接口。

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宗地界址图

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宗地