庙头商业项目定位报告0630.pptVIP

广州公司庙头商业项目市场报告2021.6

问题导入【外部条件回顾】【区位】临港经济带【交通】5号线东延上盖【周边】旧城新貌，需求激增项目位处中心商务区东移珠江新城-金融城-临港经济区经济带上地铁5号线（直达珠江新城）庙头站上盖、13号线南海神庙站（直达鱼珠）500米周边200万㎡新建设面积，对高端业态商业需求扩张本案地铁图8万㎡纯住社区14万㎡纯住社区越秀地块直线距离7KM卓招商地块本案珠江新城177万㎡规模大盘庙头路站本案恒大庙头旧改本案直线距离19KM南海神庙站地铁13号线一期

问题导入【内部条件回顾】规划设计要点：1、容积率≤4.53，建筑密度≤50%，绿地率≥35%（以上指标均按可建设用地面积18178平方米计算）。2、计算容积率建筑面积≤82256平方米，建筑办公面积≥38386平方米。3、建筑限高：≤80米，建筑方案应与南海神庙风格相协调，按前低后高的原则进行设计；4、建筑间距规划要求：建筑间距不得低于0.4H，且≥15m.。规划设计结论：1、基于以上要求及计容面积最大化的考虑，经比选方案，确定2#、3#塔楼平均层高不得高于4.35米；2、如果按低于4.35m层高设计公寓产品，只能做平层公寓，产品价值低。3、经综合比选，建议1#栋塔楼按4.5m层高LOFT公寓进行设计，2#、3#塔楼按价值更高的准甲级办公楼进行设计。4、按目前方案，可售面积已达81798m2，1#楼高79.1m，2#、3#楼高74.85m，3栋建筑均已紧压建筑规划控制线。

公寓市场研判11.1量价情况1.2竞争格局1.3成交结构1.4案例分析1.5公寓产品研判4

1.1量价情况【黄埔区】公寓市场呈现供需平衡局面，供应23万㎡，成交22万㎡，位居全市成交量第一，2020年成交价格16583元/㎡???供求：成交量占全市的24%。价格：近5年成交价格涨幅为6.4%。2021年第一季度价格上涨明显，主要由于保利鱼珠港及港航中心拉升。库存：截至2021年5月，库存量11.6万㎡，去化周期6.4个月2016-2021年Q1黄埔区公寓量价走势区域供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)供求比50454035302520151052500020000150001000050000黄埔区番禺区南沙区海珠区花都区天河区荔湾区白云区增城区从化区越秀区汇总233422210221913916583212301664933016129022746932342253901438899711.041.811.612.3708470.580.970.885.2105602021年2016年2017年2018年2019年2020年44Q11804供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)供求比26351515452922432322036000.194428162063300.7505914716004165831301.38成交均价(元/㎡)12529210375

1.1量价情况【旧黄埔板块】供应量18万㎡，成交量15万㎡，位居老黄埔第一位，价格17962元/㎡；截至2021年5月，库存量6.3万㎡，去化周期5.1个月?价格：近5年成交价格呈下滑趋势，近5年成交价格涨幅为-2%。2019年起成交均价下滑主要由于佳兆业未来城、万科尚城等1字头项目集中供应。2021年第一季度价格上涨明显，主要由于保利鱼珠港及港航中心拉升。2016-2021年Q1老黄埔板块公寓量价走势供应面积成交面积成交均价板块供求比1.222.030.3902018161412108300002500020000150001000050000(万㎡)(万㎡)(元/㎡)旧黄埔板块科学城板块知识城板块长岭居板块汇总18315217962194781207112434165666420242021年2016年2017年2018年2019年2020年Q101供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)供求比104531231316181505023221.042.291.614.430.831.21成交均价(元/㎡)201632574324611198641796222194

1.2竞争格局项目周边均价1.5-2万/㎡，周边大体量小产权公寓项目，超1万套供应，一定程度影响公寓去货。??老黄埔公寓市场售价差异较大，靠近鱼珠项目公寓售价接近3万/㎡；项目周边售价在1.5-2万/㎡；项目对标周边项目为主。区内小产权供应拉低市场均价，且供应量大，一定程度影响公寓去货。全盘余去化周货（万序号产品业面积成交均价近一年去化余货类别项目名称开发商期态段（元/㎡）（套/月）（套）平）（月）42-保利发Loft+平保利鱼珠港户型：36-142㎡平层