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滨州经开区一中东侧地块定位报告东营片区营销管理部2020年6月
01城市解读02市场分析03地块研究目录/CONTENTS04竞品分析项目定位及规划设计建议05
PART01一、城市解读?宏观环境?城市规划
城市概况|区位认知黄河三角洲腹地，山东省北大门?滨州位于黄河三角洲腹地，是山东省北大门，地处黄河三角洲高效生态经济区、山东半岛蓝色经济区和环渤海经济圈、济南省会城市群经济圈“两区两圈”叠加地带；依托依河傍海的优势，是连接冀、鲁、京、津的重要通道，是国家级交通运输主枢纽城市。
城市概况|区位认知东滨都市区核心城市，发展前景广阔?根据山东半岛城市群“两圈四区、网络发展”的的空间战略规划，东滨都市区位居济南都市圈和青岛都市圈北部，以东营和滨州为核心城市，将利津、无棣等县纳入都市区范围，人口超过600万，GDP6000亿人民币左右，是北部对接济南、青岛大都市圈的重要一环；?滨州作为京津冀和山东半岛两大经济区的连接地带，是环渤海经济圈与济南都市圈的交汇点，地理位置优越，发展前景广阔。黄河三角洲高效生态经济区
城市概况|区位认知自然资源丰富，地方特产全国知名?滨州物产及自然资源丰富，黄河流经94公里，未利用荒碱地200余万亩，是中国东部地区土地资源最富集的区域之一；海岸线240公里，是山东省第二大海盐生产基地、盐化工基地和全国四大渔场之一；石油、天然气储量大，是胜利油田的主采油区；无棣金丝小枣、沾化冬枣、惠民蜜桃、邹平水杏、阳信鸭梨等驰名中外。
城市概况|区位认知下辖两区五县，滨城区为全市政治、经济、文化中心?滨城区是滨州市的中心城区，东邻利津县，西毗惠民、阳信县，北接沾化区，南接博兴县和高青县。滨城区总面积697.49平方公里。辖10个乡（镇、街道），599个村（居）委会。2019年末常住总人口约65万人，2019年，全区实现地区生产总值641.97亿元。??????无棣县2019年户籍人口45.2万，GDP231亿元；以生物制药、化工、装备制造产业为主；??????沾化区2019年户籍人口41万，GDP158亿元；以金属新材料、精细化工、高端装备制造产业为主；人口向主城区流入人口向主城区流入阳信县2019年户籍人口46.3万，GDP219亿元；以纺织、生态养殖、高新技术产业为主；滨城区2019年户籍人口65万，GDP642亿元；以服务业、物流业、先进制造业、高新技术产业为主；对县区人口吸附力较强人口向主城区流入???惠民县2019年户籍人口65万，GDP190亿元；以高效生态农业、特色农业、文化旅游为主；人口向主城区流入??博兴县2019年户籍人口51万，GDP366亿元；以高新生态农业、机械制造业、电力能源产业、食品加工为主；?人口向淄博、广饶流入???邹平县2019年户籍人口81万，GDP554亿元，全国百强县；以冶金、纺织、造纸、石油加工产品为主；人口向淄博、济南流入
城市概况|经济发展情况2019年GDP首次出现负增长，经济发展呈现下行趋势；产业结构发展均衡，第三产业比例逐年增长?滨州市2019年GDP2457.19亿元，同比2018年下降6.94%。自2014年至2016年滨州市GDP呈缓慢增长，2018年后呈下滑趋势，2019年出现负增长。?滨州市三产发展较为均衡，第三产业所占比例逐年升高。?GDP数据来源于各政府2019年统计公告，增速为可比价格名义增速
城市概况|收入水平居民收入逐年增高，增速放缓，2019年城镇居民人均可支配收入37378元，同比增长6.6%。
城市概况|人口情况人口缓慢增长，城镇化率较低，房地产处于快速发展阶段?截至到2019年年底，滨州常住人口392.3万人，2014-2017年滨州人口呈现5-6万/年均的增长，2018-2019年下滑后人口小幅回升。2019年滨州市的城镇化率为58.23%（低于全省平均水平61.18%），仍处于城镇化的快速上升过程中。乡镇客户进城以及城区客户的首置仍是房地产发展的主动力，改善型需求处于逐步上升过程中。2019年滨州市各县区人口情况滨州区,65邹平县,80.7惠民县,64.1博兴县,50.16沾化区,39.1阳信县,45.2无棣县,46山东省2019年各地市人口情况数据来源：政府网12001000800600400200080.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%临沂青岛潍坊菏泽济宁济南烟台聊城人口德州城镇化率泰安淄博枣庄滨州日照威海东营
城市概况|城市规划城镇发展集群化，构建一核、两极、三区、四轴发展格局?《滨州市城市总体规划（2018-2035）纲要》：构建一核、两极、三区、四轴的市域空间发展格局和城
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