山东大学青岛校区物业管理方案.docVIP

物

物业(管理方案

目：录

第一章公司简介

第二章关于大学物业管理的相关建议

第三章管理规划设想

第四章管理人员配置及岗位职责

第五章秩序维护管理

第六章卫生保洁管理

第七章绿化管理

第八章应急措施

第九章物业管理费用测算及说明

结束语

第一章公司简介

第二章关于大学物业管理的相关建议

就目前物业管理状况而言，学校是物业管理行业的一片净土。随着学校后勤物业管理的逐步推进，这里已经成为众多物业管理企业竞争的热土。开

拓学校物业管理市场，是学校管理、物业管理公司开展的又一新的契机。

一、专业型物业管理公司介入学校后勤管理是社会开展的必然趋势。

随着这几年国家对教育事业的重视程度的提高，国家积极推动科教兴国战略，人们对知识的欲求也在日益高涨，在中共十六大上，又提出要形成全民学习、终身学习的学习型社会，促进人的全面开展。这其中预示着需要增加和扩建更多学校来满足学习的需求，传统的学校办社会的后勤运作模式已成了很多学校改革和开展的严重障碍。由于方案经济体制的影响，绝大多数学校的后勤工作都是学校办社会的运作模式，即学校不顾自身实际开展规模、不讲求经济效益、不讲求管理效率，只要学校存在什么劳务需求，就立即设置一个劳动岗位，工资都是由国家来掏钱。这种“大而杂，小而全”的开展模式把学校办成了一个“小社会”,结果是学校办了食堂、木工房、园艺室、

水电班，有的学校甚至还办起了托儿所，这种运作模式非常类似于农业时代

的自给自足的自然经济，与现代化开展趋势是完全相违悖的。所以专业型物业管理公司介入学校后勤管理，由物业管理公司提供专业、标准、个性化的

后勤管理效劳是社会开展的必然趋势。

二、学校物业与商住物业的不同之处。

介入学校后勤管理工作，首先应探索我们的客户——“教师、学生”,他们需要我们提供什么效劳?我们能为他们提供些什么效劳?我们应该怎样效劳?怎样管理?这些都需要我们确立学校物业管理专业化的效劳理念；个性化、科学创新的管理效劳模式；精益求精的工作作风；标准化的操作来实现。从而赢得师生的认同。学校物业与常规的住宅物业在管理上有以下几个方面

不同：

1、对象不同

住宅物业中我们效劳对象是社会各行各业，不同职业的人，面对的业主少那么几百，多那么成千上万，学校物业效劳对象是老师和学生，单纯知识

型，远没有住宅小区那样人员层次复杂，单一的业主，有利于效劳的针对性。

2、管理的模式不尽相同

小区有“业主自治与专业化管理的共管式”模式、有酒店式管理、智能化管理等管理模式，使用这些模式显然不完全适用于学校的管理，学校管理面对的单一业主，管理上必须服从学校管理需要——附属性，更强调根据需求提供效劳，根据学校的自身特点，“量身定制”的管理模式——有深厚学校

特点的“共管式”模式。

3、管理侧重点不同

住宅小区的管理重点是设施设备的维护与保养及楼宇平安，管理的侧重

点是物(设备、设施、区域),对住户是提供效劳，而学校那么注重满足教学

需要和学生的平安。管理的侧重点包括物以外，还要加强对学生平安的管理

(特别是十八岁以下的学生)。在对学生的效劳中增加了管理职责。在对学生

管理与效劳相矛盾时，与学校的要求保持一致，偏重管理。

4、管理效劳的目标不同

住宅物业的管理是为了创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增

值。学校管理的目标是为师生创造一个良好的教学环境，协助学校提升整体

实力。

5、管理效劳资金的来源和使用存在明显的差异

住宅物业管理的资金来源于多个方面，它包括管理效劳费的收取、公共设施专用维护基金、多种经营收入等，效劳费收费标准是依政府主管部门制定的管理效劳费指导价格标准，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，由于地方标准的局限性和市场的标准程度，还达不到按质论价，市场化程度有限，资金的使用接受业委会、业主的监督，特别是专用基金的使用必须获准前方可使用，合理、顺利、及时的使用与业主和业委会的专业能力有直接关系，物业公司需投入精力协调。而学校物业中管理效劳费来源较为单一，即学校的经营管理者。物业公司可以采用菜单式来制定效劳工程，分项测算费用，经双方协商确定效劳内容，以合同契约形式确定资金数额和支付方式，资金使用按合同执行，完全的市场化。为物业公司发挥管理效劳优势提供了

充足的空间。

三、学校物业管理模式特点

通过分析掌握学校物业的不同之处，针对学校物业的管理特点，我们经过长时间的学校管理经验，形成了成熟的物业管理效劳模式，极大的发挥物

业管理在学校的后勤保障作用。

1、顾客的需求为导向，提供个性化的效劳。

这在学校物业中尤其突出。按学校对公共设施、清洁、人员、物资的管

理要求，量身定制效劳。

2、学校物