6 开发成本与费用.pptxVIP

6 开发成本与费用支出核算;6.1成本费用的核算特点

房地产开发企业成本费用核算特点：

核算时间跨度大

核算难度大

成本核算的差异性较大

在实际处理中一般企业通过“开发成本”、“开发间接费用”、“销“售费用”、“管“理费用”、“财“务费用”等账号，对开发项目的成本和费用进行归集和核算。;区分开发成本和完全成本

开发成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项支出，相当于工业企业的产品制造成本；而完全成本是指为开发项目而发生的全部成本费用。开发成本可分为：

土地征用及拆迁补偿费

前期工程费

基础设施费

建筑安装工程费

公共配套设施费

分配转入的开发间接费用;成本费用核算的一般程序

费用核算的基本步骤

确定成本费用核算对象

设置有关成本核算会计科目和账簿

确定分摊成本费用的分配方法、标准

分期结转完工开发产品

结转完工开发产品销售成本;6.2.2费用核算对象的确定

在同一开发地块、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位或总包的开发项目，可以确定为一个成本核算对象。

对于开发规模较大、工期跨度较长、开发产品类型

迥异、装修标准不同的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的区域、进度或产品类型等划分成本核算对象。

同一项目有公寓、写字楼等不同功能的，在按区（期）划分成本核算对象的基础上，还应按产品类型划分成本核算对象；同一区域、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。;6.2.3核算账户的设置

“开发成本”账户用于核算企业在土地、商品房、合作和代建工程开发过程中所发生的各项费用。

“开发间接费用”账户用于核算工程现场管理部分分为开发产品而发生的各项间接费用。

“销售费用”

“管理费用”

“财务费用”;开发成本的核算和结转

土地征用及拆迁补偿费

土地征用及拆迁补偿费的组成

土地征用费

拆迁补偿费

“七通一平”费

土地闲置费;土地开发支出划分和归集的原则

土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

土地征用及拆迁补偿费

前期工程费

基础设施费

开发间接费;6.3.1.4土地开发成本的核算

例6-1甲房地产开发企业受市政府委托，对一块面积为5万平方米的湖东危改地进行土地储备管理，并于2005年11月份内，共发生了下列有关土地开发支出：

（1）11月5日，用现金支付征地拆迁费50万元

（2）11月11日，用银行存款支付规划设计单位10万元设计费用

（3）11月20日，用银行存款支付施工单位5万元管道施工费用

（4）本月发生开发间接费4万元，根据企业各开发项目的投入情况，应分配计入该土地开发项目2万元，并于11月30日日进行了费用的分摊结转。;6.3.1.5已完工土地开发成本的结转

假如上述湖东危改地块累计支出100万元后，完工并办理了验收手续。

假如甲企业拍卖得到了某成片危改地块，可用于开发别墅、多层和高层住宅，假设上述湖东危改地块是其中的一部分。;6.3.2前期工程费

主要包括以下内容：

项目前期报批报建费

规划设计费

勘测丈量费

临时设施费

其他;6.3.3基础设施费;6.3.4建筑安装工程费

土建工程费

安装工程费

装修工程费

项目或工程监理费

其他;6.3.5公共配套设施费

分情况处理

在商品房、出租房在开发工程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自用固定资产的公共配套设施支出应计入有关成本核算对象的“公共配套设施费”，并计入“开发成本”账户的借方。

对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。;（3）属于营利性的，或产权归开发商所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公共事业单位以外的其他单位的，应计入“开发成本——配配套设施开发成本”成本项目，并计入“开发成本”

账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。;开发间接费用

开发间接费用的组成和核算开发间接费用包括：

（1）职工薪酬；（2）保险费；（3）职工住房公积金；（4）劳动保护费；（5）折旧费；（6）办公费；（7）周转房摊销；（8）资本化利息支出；（9）其他费用;6.3.6.2开发间接费用的分配

每月月末，应对开发间接费用进行分配，全额分配计入有关开发产品成本。开发间接费用的分配方法，企业可以根据开发经营的特点自行决定，如使用投资比重、开发面积比例等。;例6-3乙开发企业以累计投资比例对在建项目进行开发间接费的分摊，那么某项开发产品成本分配的开发间接费=本月实际发生的间接费*（某项开发产产品的累计投资额/该企业在建项目的累计投资额

）。假设乙企业在2005年12月份共发生了开发间接费100万元，在建的A住宅项目、B土地开发项目和C写字楼项目的累计投资额分别是2000万元，1000万元和7000万元。