项目价格预测2012.11.18.doc

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项目价格预测

市场平衡法

参考项目附近现有底商15000元/平（产权），投资回报期15000/365/15（年）=2.73元/平/天，怀来目前租金范围2-5元，就是底商销售价同市场租金水平在正常范围内。

根据市场现状，按照15000元做参考，（22000元+8000元）/2=15000元

我项目最低8000元，最高报价22000元，平均价约15000元

成本核算法

建筑及营销综合成本：5000元/平米，5000*32万平=16亿

现有商业可租可卖可回收现金的商铺面积：约15万平米

（不含后期住宅底商调整新增面积），

故现可售面积成本约：16亿/15万平=1.06万元/平

投资回报按成本30%增加计算16亿*(1+30%)=20.8亿

单位面积卖价平均约：1.06万元*（1+30%）=13780元/平

综合以上整体均价约：14000元。

我项目最低6000元（比成本高1000元），最高报价30000元

具体楼层分析

一层二层不采取一拖二去卖，而一层卖价原则上比均价的两倍多一些。即一层价格约14000*2+2000=30000元

考虑到市场平衡因素一层均价30000元难以达到（市场参考价为22000元/平米）综合一层平均价为25000元/平米。

二层均价20000元（因双首层设计）

三层14000元（按均价计）

四层10000元

五层6000元；六层5000元

一、定价原则：

1，餐饮区最低，精品区最高，中岛按均价计算。

2，横向平衡：即同一楼层，按照楼层均价平衡，例如一层均价为25000元，因餐饮区较低可能会给到18000元，这样25000-18000=7000元，这7000元要由中岛及精品区来平衡，而中岛保持均价不变，那么就需要精品区一层定价为25000+7000=32000元

3，纵向平衡：即同一区域整体按照均价计算，如C1区，1-5层.平均按照14000元定价。1层25000元；2层20000元；3层14000元；4层10000元；5层6000元

（25000+20000+14000+10000+6000）/5=15400元，比预计均价高15400-14000=+1400元

4，加权平均：每个区域按照简单定价，累计平均未必合理，还要考虑各区域面积体量，如生活MALL面积65000平米，占65000/15000×100%=43%

专业市场30000平米，占30000/15000×100%=20%

精品区35000平米，占35000/15000×100%=23%

餐饮区20000平米，占20000/15000×100%=14%

餐饮区

餐饮考虑市场租金承受压力，项目位置不好。平均租金按1.5元/平/天计算，回报期按15年计，1.5元*15年*365=8212元，约8500元

一层平均价8500*2+1000=18000元，

（而一层均价25000元，比一层均价少7000元。需要精品区和生活mall来分担。）

餐饮区每层均价：一层18000元/平，二层14000元/平，三层8000元/平，四层6000元/平，平均价约（18000+14000+8000+6000）/4=11500元/平米

比市场均价高11500-8500=3000元，因我项目具有当地唯一性及定价权，故两者数据都可保留并做参考

餐饮区小结：均价（11500+8500）/2=10000元

小计;20000×10000=2亿元

精品区

一层平均需25000元+7000元=32000元（分担餐饮区的差价），此数据难实现，需重新平衡，精品区，质量高，卖价高，一定是销售带招商，并作标杆

方法一：

每楼层均价为：地下一层9000，一层30000元，二层25000元，三层16000元，四层10000元，B1区地下9700平米折扣广场，卖价不会太高约9000元/平米，将B1区整体下拉下来。（平衡二三四层，一层售价可能会更高）；

均价：（9000+30000+25000+16000+10000）/5=18000元/平米，

精品区总面积35000平米

小计：35000平米*18000元=6.3亿元

方法二：

考虑把精品区作为整个项目的龙眼，做出标杆，就是当作幌子使用，此区域还有另一种定价方式，即

建议地下一层90000元

一层48000元/平米（矿工老板，特别有钱人留的，不排除有个别政府高官拿出的优惠政策，看个面子要打点折了，58000×75%=43500元）；

二层38000元/平米，（双首层概念）；

三层28000元/平米；

四层18000元/平米；

均价：（9000+48000+38000+28000+18000）/5=28000元

小计：35000×28000=9.8亿元

小结