110412 专题五 城镇综合建设业务分析_vFINAL.docVIP

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中国建筑股份有限公司咨询项目专题报告

专题五、城镇综合建设业务分析

TOC\o1-3\h\z\u五、城镇综合建设业务分析 2

5.1建立城镇综合建设业务模式 2

5.2城镇综合建设业务对中建的战略意义 5

5.3中建需要提高的核心竞争力 7

五、城镇综合建设业务分析

小结：本部分对中建如何在自身内部搭建综合业务平台，提升自身竞争优势，以应对国内城镇综合规划、开发、运营业务模式提出的新要求作出分析。

为了建立城镇综合建设业务模式，中建需要建设五大业务模块，包括综合规划模块、融资一级开发模块、二级房地产开发模块、综合工程管理模块和技术孵化应用模块。

为了强调业务战略意义，首先，中建需要以投资拉动业务，为中建在新形势下进一步扩大业务规模提供增长引擎；其次，中建需要进入超值盈利空间的运作，比如土地运作、资金运作、技术风险投资等；再次，中建需要建立三大整合平台，包括技术平台、资金平台以及综合工程管理平台。

为了提高核心竞争力，中建需要提升综合管理能力：完善综合规划能力，建立合作伙伴与战略同盟平台，综合管理推动板块联动；同时需要提升价值创造能力：推进技术研发与孵化能力，增强持续性盈利能力，建立资本运作、风险评估体系。

5.1建立城镇综合建设业务模式

随着城镇综合建设开发的需求日益涌现，出现了城镇综合开发运营（比如国内的天津生态园区和国外的首尔Songdo新城）和主题功能园区开发运营（比如国内的深圳华侨城和国外的迪拜医学城）这两类主要城镇综合模式。前者集办公、商业、居住、休闲娱乐等功能为一体，属于大规模的综合设计、建设及运营模式，具有业态完整、功能多样，规模颇大的特点；后者一般是以一个核心主题定位进行开发建设的模式，具有业态集中，功能性明确，规模较大的特点。

天津生态园区是中新合资发挥设计规划、地产运作与技术优势的典范，顺应了政府的三大诉求，即：1）借助新加坡丰富的设计经验，打造环保新城的综合规划；2）引入新加坡地产运作经验，通过合理建筑实现地产增值空间提升；3）引入多样绿色环保技术，实现节能减排。中新合资公司的业务包括五大模块：综合设计规划、融资一级开发、二级土地开发、综合工程管理、技术孵化和应用。

资料来源：园区网站；文献检索；小组分析

迪拜医学城是由Tatweer公司负责设计规划的运营管理项目，顺应了迪拜政府的四大诉求，即：1）通过合理规划来使其具有可拓展性，来支撑未来医疗服务的蓬勃业务；2）通过开发商参与融资开发土地，降低政府风险；3）合理考虑医疗、生活、健康保健等多业态进行地产开发，确保业态之间的兼容性与协同性；4）支持医学新技术研发的投资。Tatweer的业务模式包含以下五大模块：规划设计、融资一级土地、二级土地开发、综合工程管理、技术投资。

资料来源：园区网站；文献检索；小组分析

纵观世界各地城市发展，城镇综合建设项目大多数具备五大核心业务模块，每个模块均具有重要的战略意义

综合规划设计方面，城镇综合建设项目需要结合地方人文、地理特色，规划合理产业结构配置，同时综合设计各阶段开发建设，包括建筑设计、材料选择等。其对政府的核心价值在于优化产业结构配置；对企业的核心价值在于加强与地方政府的关系，同时创造进一步合作机会。

融资一级开发方面，城镇综合建设项目需要吸纳内外资金，合理评估资金运作风险，以“甲方”的姿态将资本投入可行的土地一级开发项目。其对政府的核心价值在于缓解地方政府财政压力；对企业的核心价值是以投资带动各项建筑工程业务发展，同时获得较高投资利润。

二级地产开发方面，城镇综合建设项目需要合理建设不同地产，满足不同业态对地产需求的差异性，最大化业态间协同效应带来的土地增值潜力。其对政府的核心价值在于增加招商引资吸引力，加快增长税收基数；对企业的核心价值在于获取额外利润及持有型长期盈利。

综合工程管理方面，城镇综合建设项目需要灵活调动企业内部与外部社会建设资源，确保资源最优配置，同时大力提高建设管理的专业性。其对政府的核心价值在于解决地府政府在技术、质量上对综合化、专业化的管理诉求；对企业的核心价值在于加强企业的综合竞争优势，有效整合产业链、业务板块。

技术孵化应用方面，城镇综合建设项目需要风险投资具备商业价值潜力的新技术，并应用领先技术，增大建筑溢价空间。其对于政府的核心价值在于建立全国样板建筑，加强地方政府政绩；对企业的核心价值在于打造技术优势，形成竞争壁垒，同时进入风险投资行业，获取超额利润。

5.2城镇综合建设业务对中建的战略意义

“城镇综合建设”业务模式将引领中建进入超额盈利空间。

城镇综合建设将给中建带来三个主要的盈利来源：（1）土地运作方面以垫资一级土地开发而取得低价土地、获取超额土地开发利润；（2）资本运作方面以投资城市建设为途径，获取高于