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2024年房地产行业分析报告

第一部分行业分析

一、房地产行业发展现状

自国发[2024]23号文起，我国房地产市场正式走向住房货币化市场之路。房地产关系国计民生的基本需求、涉及面广,历来是国家宏观调控的重点2024年5月开始的这一轮房地产调控时间最长，力度最大2024年中央经济工作会议提出“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”，房地产调控力度仍然不减。

全国土地购置面积和商品房销售面积急剧下降，2024年1-9月份全国土地购置面积同比下降16.5%，商品房销售面积同比下降4.0%。全国房地产开发景气指数为94.39，自2024年11月份以来持续低于景气临界点100。但房地产价格仍然偏高，2024年11月份全国70个大中城市中商品住宅价格环比上涨的城市有53个，房地产形势仍然严峻。

房地产企业资金压力加大，部分企业面临潜在的资金链断裂风险。2024年二季度房地产上市公司存货14044.7亿元，较年初增长7.65%；平均资产负债率上升至73.38%，较去年底上升1.28个百分点。

另一方面，城镇化每年将有2024万人进城，城镇化建设将使中国房地产市场的保持较为强劲的刚性需求。

总之，房地产市场仍然具有很大不确定性，房地产贷款风险监管也是监管部门明年的工作重点之一。

（一）房地产开发投资增速持续回落

2024年全年，房地产开发投资61740亿元，同比增长27.9%，增速比上年回落5.3%个百分点。

2024年1-9月份，全国房地产开发投资51046亿元，同比名义增长15.4%（扣除价格因素实际增长13.8%），增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资35126亿元，增长10.5%，增速回落0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。

（二）新开工面积下降

2024年1-9月份，房地产开发企业房屋施工面积525377万平方米，同比增长14.0%，增速比1-8月份回落1.6个百分点；其中，住宅施工面积393777万平方米，增长11.5%。房屋新开工面积135014万平方米，下降8.6%，降幅比1-8月份扩大1.8个百分点；其中，住宅新开工面积99668万平方米，下降12.9%。房屋竣工面积50567万平方米，增长16.4%，增速回落3.8个百分点；其中，住宅竣工面积40609万平方米，增长16.5%。

面积：亿平方米

表2

年份

新开工

面积

增速

施工面积

增速

竣工面积

增速

2024年

9.8

2.30%

27.4

16.00%

5.9

-3.50%

2024年

11.54

12.50%

31.96

12.80%

7.02

5.50%

2024年

16.38

40.70%

40.55

26.60%

7.6

2.70%

2024年

19.01

16.20%

50.8

25.30%

8.92

13.30%

2024年Q3

13.5

15.40%

52.54

14.00%

5.06

16.40%

（三）土地购置面积下降

2024年全年，房地产开发企业土地购置面积为40972.95万平方米，与2024年基本持平，同比增长2.6%，土地增速开始回落较为明显。

2024年1-9月份，房地产开发企业土地购置面积26033万平方米，同比下降16.5%，降幅比1-8月份扩大0.3个百分点；土地成交价款5309亿元，下降11.0%，降幅扩大3.4个百分点。

（四）土地成交均价下降

2024上半年，全国300个城市成交楼面均价为791元/平方米，同比下跌12%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1134元/平方米，同比下跌3%。总体来说，均价仍低于去年同期水平。

上半年全国溢价率水平始终在低位徘徊，直至6月多个重点城市出现久违高溢价率地块，成为住宅类用地溢价率最高的单月。1-6月，全国300个城市土地平均溢价率为5%，较去年同期减少13个百分点，其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率为4%，较去年同期减少15个百分点。上半年，全国住宅类用地单月溢价率均低于去年同期。

2024年上半年，土地购置面积和土地成交均价均出现下跌的主要原因：（1）房地产开发商看淡后市或因资金紧张，拿地意愿下降；（2）地方政府财政对土地出让收入依赖度较高，政府希望高价出让土地增加地方财政收入，推地速度下降。

图5：2024年1-6月全国300个城市住宅用地成交楼面均价

（五）商品房销售面积和销售额双双回落，库存压力加大

2024年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点。

2024年1-9月份，商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%，降幅比1-8月份缩小0.1个百分点；其中，住宅销售面积下降4.3%，办公楼销售面积增长3.3%，商业