土地增值税利息扣除的原则.docxVIP

地增值税：解开利息扣除的六大纠结

1=1

一、房产开发企业是否享有利息扣除的选择权

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条（三）项（以下简称细则第七条）规定，“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。”

《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号，以下简称220号文件）进一步明确：“三、房地产开发费用的扣除问题

（一） 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。

（二） 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（三） 房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

（四） 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。”

可见，在土地增值税清算时，细则第七条和220号文件均赋予了房地产开发企业利息扣除的选择权一一或者据实扣除，或者计算扣除。

二、 财务核算不清是否丧失利息扣除的选择权：据实扣除利息有2个前提条件，第一是计算分摊利息，第二是提供金融机构证明；否则不可以据实扣除；所以财务核算是否健全不是据说扣除利息的阻碍；

三、 建筑面积作为分摊利息的依据

根据2006187关于土地增值税的规定，成本按建筑面积进行分摊的规定，不一定适合利息的分摊核算；法条四、土地增值税的扣除项目（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

第四、加权平均能否作为计算利息分摊的方法

加权平均法是利息资本化期间资产初始计量的一种方法，不是共同成本的的分摊方法，用于多个开发项目的一般借款在符合资本化条件下利息先按加权平均法确定资本化利息金额，再按合理方法在开发项目间进行合理分摊。

符合资本化条件的专项借款利息无需计算直接资本化。

一般借款的利息应当区分资本化和费用化，资本化利息按加权平均法计算；

五、积数分配法能否作为计算分摊利息的方法

可售建筑面积法作为187号文件的首选方法，用于计算分摊利息，客观上存在不合理性；加权平均法作为利息资本化的计算方法，不能完成共同成本计算分摊的任务。那么，计算分摊利息的合理方法是什么呢？如何理解187号文件所讲的“其他合理的方法”呢？

单就土地增值税方面，从国家层级，没有给出其他合理的方法，具体是什么样的方法。广州市《关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》（穗地税函[2013]179号）第一条作出了如下解释一一

“能够按转让房地产项目计算分摊”按照以下顺序确定：

（一） 能够按照转让房地产项目准确分摊。准确分摊是指以该房地产项目名义取得的金融机构资金，直接全部用于该项目的开发。该部分资金从取得到归还的流向清晰，没有和自有资金、企业间拆借资金等其他资金发生混合。

（二） 能够按照转让房地产项目合理分摊。合理分摊是指在一个独立企业法人范围内，可以合理方法对从金融机构取得并实际用于广州市范围内开发项目的项目开发贷款资金在不同开发项目之间进行分摊。合理方法是指按照不同的开发项目占用上述项目开发贷款金额和时间（即是积数）进行合理分配。”

也就是说，在土地增值税方面，对于利息的扣除，广州市不针对特定对象，采用了统一的分摊方法，这种计算分摊的方法可以归纳为积数分配法，积数分配法符合受益原则和配比原则。不过，将计算分摊的方法固定为某一种单一的模式，其受众的局限性也是显而易见的。如果将其受众锁定在小众范围内，不利于保障大众的税收权益。

六、什么样的方法是计算分摊利息的合理方法

笔者认为，计算分摊利息的方法是否合理，应当本着“税务局认可、纳税人欢迎”的原则出发，达成征纳共识。实务中可借鉴企业所得税的相关规定：

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[200