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土地法学案例解析

土管11乙27号王希函

【案例】：某市政府2006年3月发布公告欲公开拍卖一块国有土地的使用权。同年4月17日甲公司以700万元的出让金获得了该块土地的使用权并经过公证与市国土局签订了土地使用权合同并预付了100万元作为定金。按合同规定国土局在甲公司全部交纳出让金之后予以发证。

但事隔不久，甲公司与市国土局交涉指出拍卖公告中称“土地用途是宿舍楼和单身公寓”对土地用途交待不清楚使他们误以为可以开发商品房而导致错误竞拍地价偏高。

据此，甲公司正式向市政府要求更改土地用途，若不改变就不再交剩余的出 让

金。

市国土局认为拍卖当日签订的土地使用权合同以及有关这次拍卖文件都对这块土地用途作了明确说明。况且自拍卖公告之时至公开拍卖之日有一个月的充裕时间。在这段时间里甲公司未曾提过土地用途规定不清的问题。因此市国土局决定收回这块土地使用权并且不退还该公司的100万定金。

双方引发纠纷诉至法院。

【问题】：

关于本案例，我们设计了四个问题：

土地使用权出让可以采用什么方式？本案中双方签订的出让合同是否有效？

甲公司应该在多长时间的期限内交清全部出让金？否则将会承担什么后果？

（3） 法院将作如何判决？说明理由。

（4） 假设双方对出让金没有任何争议，但国土局在合同约定的期限内迟迟

没有为甲公司确权发证，甲公司遂将国土局诉至法院。此时法院将作如何判决？说明理由

【问题解答】：

根据《土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必

须依法申请使用国有土地；

《土地管理法》第五十四条建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准可以以划拨方式取得：

（一） 国家机关用地和军事用地；

（二） 城市基础设施用地和公益事业用地；

（三） 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

（四） 法律、行政法规规定的其他用地。

土地使用权出让可以招标、拍卖、协议以及国家和市人民政府规定的其他方式。

用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目的土地使用权出让，应当通过招标、拍卖方式进行，但经市人民政府批准以协议方式出让土地使用权的特殊情形除外。

故本案合同有效。

根据《土地法》第五十五条以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单

位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他

费用后，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。

以及《国土资发〔2010〕34号》：土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

再根据合同法中的定金罚则，甲公司应在2个月内交清全部出让金，否则无权索要定金。

根据《土地法》第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

同时结合相关司法解释，法院应判决国土局胜诉，并且定金不予退还。按合同约定开发公司违约，承担交纳违约金100万元的责任。

根据《土地法》第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。

农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确

定。

所以基于问题四的情况，法院应该判决国土局违约，并适用定金罚则。