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在租赁土地上建房的房屋所有权归属问题

依照租赁土地所在的土地市场来划分，土地租赁可分为国有土地租赁与土地使用权的出租。前者属于土地租赁一级土地市场，1后者属于二级或三级土地市场。原则上，依照我国法律规定，目前土地租赁市场只有这两种方式，但是在实务操作中，经常出现经济组织直接承租农村集体土地或者国家划拨用地的情况，为了明晰其中的法律关系及风险，下文也将对这种情况进行扼要讨论。本文将以我公司为承租人，分三个部分三种情况讨论“租赁土地上建房的房屋所有权问题”。第一部分将讨论我公司直接租赁国有土地使用权的情形，第二部分讨论我公司承租他人之土地使用权，第三部分讨论我公司租赁农村集体土地使用权或划拨国有土地使用权的情形。

_、 国有土地租赁，土地租赁一级市场

国有土地租赁即国有土地使用权的租赁。它作为国有土地有偿使用方式之一于1998年《土地管理法实施条例》中得到确定，2具体指：“国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为”。3国有土地租赁所要解决的特定问题主要是城市大量原有行政划拨用地如何扩大到有偿使用的范围，多用于原划拨用地发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的情形。4公司通过租赁国有土地使用权的方式开展业务，可以省去如今买地的重金投入，在期限上也比买地灵活，可以为公司的投资降低不少风险。5

在这种土地租赁形式下，国家当然拥有土地所有权，土地使用者即承租人直接从国家即出租人手中租赁国有土地使用权，依法取得土地的占有、使用、收益及部分处分权（在城市用地

1注意：国有土地租赁市场上的土地不仅仅包括原有的国有土地，还包括由政府征收或征用农村集体用地而将其转为国有的土地。

21998年《土地管理法实施条例》第二十九条

国有土地有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股。

3《规范国有土地租赁若干意见》第一条

4《规范国有土地租赁若干意见》第一条

.对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用，也不实行租赁。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。

5赵南，“谈推行国有土地租赁方式的优越性”，《国土资源》，2008年增刊1，P60-61

的情形下，取得承租土地使用权最大的意义即在于取得建设用地使用权），且在程序上双方不仅仅要签订土地租赁合同，还应当依法对承租土地使用权做登记（性质为物权登记，双方的关系现在大多被视为一种物权化的债权关系）。6而又由于我国实行的是土地使用权和房屋所有权权利主体相一致的原则，7因此，只要手续齐全，我公司依照法定程序在已经租赁取得国有土地所有权的土地上建造房屋，房屋的所有权自然归属于我公司。

额外风险提示：国家在租赁合同约定的使用年限届满前不可收回承租土地使用权，若因为社会公共利益的需要需依照法律程序提前收回的，应对承租人给予合理补偿。8然而，违约、违法行使土地使用权的，土地主管部门可以无偿收回承租土地使用权，解除合同，要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，并恢复土地原状。9因在国有土地租赁的形式下，土地使用权与地上建筑物所有权连为一体，只需要履行相关手续，只要能无瑕疵租赁取得国有土地使用权，即可依法建房，通常不会违法建造建筑的问题。故在此不再讨论。

二、 土地使用权的出租，土地租赁的二级、三级市场

土地使用权的出租是指：“土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”10

在这种情况下，出租人与承租人是完全的债权债务关系。二者都受到双方租赁合同的约束。出租人已经通过出让、划拨、转让或租赁的方式向国家取得了土地使用权，拥有相对完整的土地处分权。而我公司通过租赁形式向出租人租赁土地，获得的仅仅是土地的他项权利，11在土

2007年《土地登记办法》第二十九条

依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料，申请租赁国有建设用地使用权初始登记。

2008年《房屋登记办法》第八条

办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

8《意见》第七条

9《意见》第七条

1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条

1999年《国土资源部关于印发〈规范国有土地租赁若干意见〉的通知》第六条

承租人