测算：地产超跌了吗？“三大工程”管用吗？.docxVIP

内容目录

一、自然状态下，过去两年地产投资可能超跌，2024年全年跌幅应不会明显扩大 3

1、定性判断，地产景气仍在下行中期，2022-2023年地产投资可能超跌 3

2、定量测算，2024年的地产投资跌幅可能多大？ 5

二、政策支持下，“三大工程”拉动的投资规模会比较可观 7

1、城中村改造：预计年均投资5000-10000亿元 7

2、保障房建设：预计年均投资2400-5600亿元 7

3、“平急两用”基建：预计年均投资1500-3200亿元 9

三、2024年地产投资增速有望收窄至-5%以内、但转正难 11

风险提示 11

图表目录

图表1：人口增速放缓，决定了地产景气长期下行 3

图表2：日本人口增速持续下行，但地产销售跌幅并未持续扩大 3

图表3：我国地产销售、投资自高点明显下跌 4

图表4：日本地产销售、投资自高点大幅下跌 4

图表5：日本房价自高点大幅下跌 4

图表6：我国房屋租售比偏低 4

图表7：2024年地产投资环比增速情景假设 5

图表8：2024年地产投资同比增速情景假设 5

图表9：2024年土地购置费跌幅可能收窄 6

图表10：2024年建安投资跌幅可能继续扩大 6

图表11：超大特大城市的城中村投资规模测算 7

图表12：人均居住面积16平米及以下占比9.7%左右 8

图表13：我国保障性安居工程的财政支出 8

图表14：我国保障性住房建设投资规模测算 8

图表15：部分城市的“平急两用”基建项目情况 9

图表16：我国平急两用基建规模测算 10

我们在前期年度展望报告《向波动要收益—2024年宏观经济与资产展望》中提出，2024年GDP目标可能定为5%左右的偏高水平，地产投资跌幅收窄是实现GDP目标的重要支撑。我们也对2024年地产投资进行了测算：若无额外政策支持，2024年地产投资跌幅可能仍较大；城中村改造、保障房建设预计额外拉动投资0.5-1.5万亿，有望推动地产

投资跌幅明显收窄。本篇报告延续这一思路，对2024年地产投资的自然跌幅、“三大工程”的投资影响作出进一步详细分析。

一、自然状态下，过去两年地产投资可能超跌，2024年全年跌幅应不会明显扩大

1、定性判断，地产景气仍在下行中期，2022-2023年地产投资可能超跌

长期趋势看，地产景气仍在下行中期。随着我国人口走向负增长、购房年龄人口增速下行、城镇化速度放缓等因素影响，我国地产销售、投资仍在下行通道中。数据看，2022-2023年我国购房年龄人口（集中分布于23岁左右）平均增速为0.8%，接近日本2003年水平，指向我国地产需求仍在下行过程中。

%%2.2901.9701.6501.3301.0100.7-100.4-300.1-50图表1：人口增速放缓，决定了地产景气长期下行 图表

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2004-30

2004

商品房销售面积:同比地产投资同比

中国:总人口:同比:滞后23年（右轴）

日本地产投资同比 %

日本新建公寓销售同比

日本:总人口:同比:滞后23年（右轴）

20062008201020122014201620182020202220245

2006

2008

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资料来源：， 资料来源：，

短期波动看，参考日本经验，地产销售、投资可能有所超跌，后续跌幅应不会明显扩大。

增速角度，人口增速持续下行，地产销售、投资趋于回落，但同比跌幅不会持续扩大。如日本地产投资在1997-1998（持续2年，合计下跌-23%，年均跌幅12%左右）、2007-2009（持续3年，合计下跌-31%，年均跌幅10%左右）两轮较大下跌后，都出现了跌幅明显收窄或反弹，背后是亚洲金融危机、08年全球金融危机的影响减退，1999-2006、2010-2022年增速中枢分别在-0.5%、1.9%左右。2022、2023年我国地产投资已经连续下跌2年，合计下跌20%左右，年均跌幅也为10%左右，已经和日本两轮大跌接近，参考日本经验，后续跌幅继续明显扩大的概率较小。

跌幅角度，我国2年内的跌幅已达日本16年内跌幅的5-6成。日本看，地产销售绝对值在1996年左右达到高点，13年后2009年达到低点，最大降幅为64%；地产投资绝对值在1996年左右达到高点，14年后2010年