文案-南昌威尔西安路北住宅地块项目整体定位与物业发展建议.ppt

南昌威尔西安路北住宅地块工程整体定位与物业开展建议;1.工程本体分析;工程本体资源与影响条件评价：处于城市边缘，虽然受城市扩张和知名楼盘带动逐步开展，但仍属于配套缺乏的陌生区;工程界定;1.工程本体分析;目标：为企业在房地产行业的持续开展奠定品牌、资金和人才根底；打响第一炮;目标解读:品牌、财务以及销售速度目标归根结底是需要实现平台高价下的快速去化;销售速度目标解析：能否实现8万m2/年的销售速度目标主要取决于如何定位;客户问题;问题结构化;1.工程本体分析;宏观市场结论;区域总结：虽无最强势的政府和自然资源，但不管从城市开展角度还是从区域竞争力来看，俨然是崛起中的城市副中心;市场时机研判;区域竞争现状：万科和世纪风情的引领下，难以低质低价取胜，而必须依靠差异化的核心卖点来赢得市场;未来竞争主题：现有工程存量竞争的焦点将集中在品牌、表观品质和资源上，城市资源价值没有太大优劣之分;城市资源之争——新增用地及未来土地供给将集中在高新区内，本地块是城市价值相对较高的住宅用地;品质之争——世纪风情搬来了“星河湾升级版〞，将品质好好发挥了一把，在客户心中奠定欧陆风格的基石;品牌之争——万科所代表的不仅仅是品牌，还是质量、效劳和管理，以及大规模开放的新市镇生活方式;自然资源之争——凯美怡和的地理位置得天独厚，除对景观的利用外，产品及规划流于普通;竞争的未来走向：京东的房地产市场已经走向成熟，仅仅品质提升不能突破现有市场，需要细分需求来寻找时机;不同市场条件下的竞争策略——成熟市场需要通过身份背景和气质的差异来引导对不同生活方式的需求;竞争的另一面：品牌开发商走过的路程奠定了区域的城市化过程，城市的副中心、都市化的未来;需要同现有市场不同的产品风格来突破品质概念;市场时机研判;京东板块的客户从来源区分：来自京东传统区、高新区、瑶湖、南钢区域，以及少局部市区外溢客户;从量上看，周边多数楼盘90%的客户来源于本地，从职业背景上看高知群体占多数，市场年均30万m2的去化量说明区域客足以支撑12万m2的工程;京东片区典型客户扫描—??客户选择在京东区域置业主要是为区域的城市居住价值所吸引;根据置业目的区分：论需求以根底置业型最为强劲，论购置力以居住提升型为主，后者更是以高知群体居多;高知客户的需求从只关注核心产品时代走向注重外延及外围产品阶段，需要满足其精神层次的住宅;;时机分析总结;1.工程本体分析;典型客户分析——高校实力派一族;典型客户分析——事业单位富庶一族;典型客户分析——大型国企实权一族;典型客户分析——公务员一族;客户追求什么——我们发现京东区域的中高端客户，他们的背景相当接近......;京东区域中高端客户特质：支付力强、追求品质、乐于接受创新，需要人文标签，渴望城市的便捷生活;我们能提供什么——工程的本体价值在于：城市价值和资源价值的提升;从区域客户的特质和工程资源价值的对位，我们提出了“都市·后奢华〞的概念主题;什么是都市·后奢华主义？——;工程的总体开展战略:;策略分解;1.工程本体分析;后奢华主义

;“后奢华主义〞主张;后奢华主义?简洁的城市;这里欣赏到的自然不孤立于都市之外；

你眼中的自然是乖巧的，驯服的，从野丫头脱胎为大家闺秀;后奢华主义?精致的人生;案名推荐；;在现有广泛的客户根底上，根据本工程目标来甄别出目标客户群及其需求;客户定位——通过追求品味，注重文化标签的高知阶层引领，带动区域其他客户;根据工程容积率和占地规模，通常可能出现三种产品形式的组合方式;相对于纯高层产品，混合型物业更能表达社区的多样性和活力，形成内部的价值梯度，在营销上形成溢价;物业类型选择1——多层洋房〔电梯洋房〕：从本质来看仍属群众普通型住宅产品，对工程整体形象提升和价值奉献均有限;物业类型选择2——联排别墅：城市别墅日益稀缺的今天，价值凸显，既是形象标杆，又能实现地块价值最大化;南昌别墅市场分析——竞争并不剧烈，目前低密度物业主要集中于象湖昌南区域、青山湖、艾溪湖及碟子湖区域;预计入市楼盘未来三年内推售的别墅物业约1500套，年供给约400-500套；城市别墅更稀缺，总供给量在300~400套，集中在青山湖和本区域;在已出让但尚未面世的地块中，有8块土地能出现低密度物业，但只有万科青山湖地块会出现城市别墅，构成竞争;南昌的城市别墅销售情况很好，开发商处于捂盘惜售状态，客户根本为房地产开发商、私营企业主和企业高层，需求旺盛;;本工程建议：高层〔25—30层〕＋联排组合，为躲避沿西安路一侧不利于形成别墅品质，布排少量多层;高层+联排别墅的产品功能配比：联排面积最大化，两者互为补充并提升价值，共同塑造工程的城市高档住宅形象;总结：目前为止解决了什么问题？;1.工程本体分析;物业开展建议总体原那么;物业开展建议贯穿的主线：后奢华主