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房地产企业税务风险及其管理措施探讨

房地产行业作为我国市场经济的重要组成部分，对我国经济的快速发展起到了不少的影响。但同时，房地产企业由于在其经营过程中所涉及的各种流动资金的规模大，更容易发现风险问题。现阶段，我国大多数房产企业在其税务风险管理的过程中仍然存在一些不足，比如，内部风险管控意识不到位、税务风险管理制度不科学、税务人员综合素质欠佳、缺乏正确的税务沟通机制等等，严重影响着房地产企业的健康发展。因此，房地产企业要想能够得到稳定发展，就必须加强税务管理工作，建立一套符合自身发展的税务管理体系，并随时根据市场动向做出相应调整，从而减少税务风险发生的可能性。

一、房地产企业税务风险管理的概述

（一）企业税务风险管理内涵

房地产企业存在着两种类型的税务风险：第一类是房地产企业因违反税收法律规定而导致的税务风险，既因未按时缴纳应缴的税款，经由税务机关查处后，缴纳滞纳金导致的风险等。第二类是因房地产企业未能正确认识对税务政策，或因税务筹划不当而缴纳大量的税款。税务风险管理是企业经营风险中的重要内容，税务风险存在于整合企业纳税的全过程中[1]。

（二）房地产企业税务风险概述

第一，项目前期收购阶段。土地收购是指房地产企业购买土地这一阶段产生的税务风险，其用于住宅、商业金融、商住一体等其他类型建筑。首先是土地征用时未明确使用用途而引起税务风险。比如，某房地产企业在一个楼盘开发的建设项目中，获得了土地使用权，其主要用于住宅、商铺以及商住楼的使用之中。然而，由于该企业在并没有细致规划，将其直接分为居住和商业两部分，并且在建设时，未与当地政府就土地使用权以及用途深入商讨，未能顾及所拆迁成本，从而导致在最终费用计算时，出现税收不明晰，使得资金流失。

第二，项目开发阶段。在房地产企业项目开发阶段中，其开发的各个环节都与税务部门密切相关。主要的税务风险存在以下几个方面：一是开发商在建设过程中，对各类住房的数量进行了不合理的规划，人员配置不恰当，使得企业所得税以及土地增值税增加，出现不合理的税收，降低了企业收益。二是开发阶段企业会将大量资金用于建造方面，在这一过程中，有些企业会选择外包的形式，将建设工程承包给施工单位，若企业的开发商和承包商在对接时，未能将个合同条款细则明确，导致偷税漏税的问题发生。

第三，销售阶段。销售过程中，企业会制定一些销售方案，若没有正确的销售方案，很可能也会给企业带来税务风险。比如，房屋车位需要购买或者赠送，不一样的方式下所生成的销售合同发票、税收风险等也存在一定差异。在商品房的预售与销售时，若是相关人员未能科学核算税务有关科目，若出现不合理的定价，会引起土地增值税的风险或者偷税漏税的风险。

第四，竣工阶段。竣工阶段，房屋产权的交接完成之后，会涉及房屋开发的发票、税收的申报等，这些若是未能提前预算规划，必然影响企业的净利润，给企业带来损失。此外，由于房地产企业增值税通常在合同规定时间内、实际交付或者取得发票时间，所以企业要及时对其进行销项税额抵扣，以防发生大量留抵问题[2]。

二、房地产企业税务风险管理中存在的问题

（一）企业内部税务风险防范意识不强

在目前的发展趋势下，大多数房地产企业都会配备相应的财务人员，负责税务工作。然而有的企业领导者却忽略了税务风险，并且对税务有关的知识了解得也不多，无法支撑发展规划以及战略决策。此外，房地产企业的经营模式与发展直接受到政策影响，很多企业领导者未能及时把握市场动态，不具备前瞻眼光，未能及时了解其风险因素，导致突如其来的风险给企业带来巨大的冲击，严重损失了企业政策经营。除此之外，大多数房地产企业的财务人员缺少税务风险管理的意识，缺乏正确的税务认知，对相关的法律法规不甚了解，缺少风险识别能力，导致企业税务多缴或者漏缴现象出现。

（二）企业内部的缺乏完善的风险管理机制

房产企业的税收风险主要包括内部因素与外部因素外两个部分：内部因素，由于企业内部管理制度的不完善、不全面而导致的税收风险。房企项目周期长，极易突发各类意外状况，产生税务风险。而外部因素是指由于国家宏观调控、政策变动所引发的税收风险。房地产企业的正常经营涉及了民生的各个方面，而企业税务筹划方案时间较长，一旦国家政策变动，必然会影响税收筹划方案[3]。

（三）企业内部缺乏有效的税务沟通机制

一般情况下，房地产企业项目建设都是各个地区、各个项目同时进行，而各个地区的税务机关有着不同的规则与政策，若是企业不能进行各方面协调、统筹，与各个税务机关不能进行有效的沟通、调节，企业将会损失大量的资金。同时，房地产企业也未能建立其良好的沟通机制，企业的税务机关无法正确地了解各项目的涉税信息，无法根据不同地区、不同项目进行导致税收筹划以及风险防范，企业将会无法面对更多的风险。此外，企业无法第一时间掌握税务政策变化，不能准确地预判可能存在的风险，