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房地产行业项目存续式重整模式研究

国有企业承担着政府各项公益性项目的建设，同时也承担着社会维稳等重要任务，在当前经济形势下，全国各地房地产开发商因资金链断裂等问题普遍出现烂尾现象，给社会带来了一定的不良影响，往往这种烂尾项目，存在较大的重整风险，能够参与重整的社会投资方较少，地方国企作为政府的履职方，承担一定的维稳任务。因此，本文主要针对这一情形，探讨国企作为政府指定的房地产重整投资人，通过特殊的存续式重整模式参与房地产破产项目的续建开发以及存在的主要风险点。

一、房地产破产项目存续式重整模式的应用

（一）“存续式重整”模式概述

房地产破产项目重整模式决定着其后续运营主体和债务的清偿方案，重整投资人以重整模式为基础，对房产项目实际情况、相关利益人要求、监管要求等具体事项上做延展。根据破产企业主体是否继续经营，有将破产重整分为“存续式重整”和“出售式重整”，又将“存续式重整”从投资人对所有债务清偿是否做出承诺分为“续建式”和“承债式”。“续建式”主要只提供共益债，资金用途为项目的后续开发建设，所有债务的清偿全部依赖后期销售，重整投资人不对债务的清偿比例和时间做出承诺，而“承债式”重整，主要是与大型开发商组建重整投资联合体，由该开发商提供劣后资金，相关股权收益但承担所有风险，配套的优先级资金，享受固定收益。所投款项一部分给破产管理人用于偿付所有债务，一部分用于项目开发建设。资产过户给重整投资人指定主体，原股东及债权人均不参与后期经营。

（二）具体重整模式的建立

1.项目公司出资人权益的调整

根据《破产法》规定，公司破产后财产优先清偿破产费用和共益财务后，依照的顺序，首先是清偿所欠职工的工资薪金等劳动债权，其次是税收债务，再次是担保债权，接着普通债权，最后有剩下的才轮到公司出资人股东。但公司到了破产需要重整的地步，通常破产财产是严重不足清偿普通债权，不然也不至于破产。因此当公司已经陷入实质性破产，原股东所持有的股权是已经没有实际价值。通常破产清算状态下的普通债权清偿率是比较低的，为降低普通债权可能遭受的损失，对有重整价值的企业，除部分债权人选择按假定破产清算下的清偿率接受清偿，其他大部分普通债权人选择将债权的受偿权利通过信托方式委托重整投资人指定主体，将破产重整公司股权调整给重整投资人指定主体，由其代表委托人（普通债权人）以重整投资人身份取得破产公司100%股权，并通过100%持股破产公司间接取得其名下房产项目后续开发权。此举有别于常规情况下“存续式重整”中的“承债式”重整，普通债权人是实质上的股东，享受最终剩余利润分配。

2.对项目公司成本费用确认的约定

重整投资人指定主体在管理过程中，对破产公司的续建开发成本费用核算，不论实际销售额，签订的施工合同的签约价，按施工合同签订之日，当季、当期省造价站发布的信息价及机械台班价格编制确定。销售费用、管理费用均按销售收入的一定比例确定，通常行业标准如销售费用按3%、管理费用按2%。

3.清偿资金的取得

重整投资人指定主体依法独立自主经营破产公司，需在约定的期间内完成其房产项目续建开发，破产公司所需的执行重整计划清偿资金及项目续建开发资金由重整投资人垫付，明确重整投资人垫资的资金占用费利率，通常破产企业存在较大的风险，可能面临重整后的二次破产，因此，资金借贷存在较大风险，决定了资金占用费势必高于市场资金利率。破产重整公司以房地产项目重整计划执行期间的房产收入，优先偿还重整投资方垫资及垫资的资金占用费、其他全部开发成本费用、所有税费后，作为其剩余债务可偿还资金。重整投资方主体在取得前述债务偿还资金后，按照重整计划执行期间的销售收入的一定比率（比如5%）提取信托管理费，余额作为重整投资方指定主体受托普通债权委托人的信托管理费用。

二、上述存续性重整模式应用过程中存在的风险

（一）重整草案成本预算约束和实际发生的存在较大差距

由于房地产项目总投资金额巨大，在重整前期做好项目整体预算工作尤为重要。因国有企业以代建这种特殊的形式参与重整，项目的重整草案对项目的成本均有一定标准的约束。根据重整草案对成本费用限制相应选择匹配的业务方式去编制项目成本预算，同时提前规划项目续建开发各阶段的成本费用归集分配工作，来帮助重整期间对成本费用能够进行更好的分析和控制。而房地产重整项目在执行过程中，会受种种未预料的原因与事先预算的成本费用产生差额，当然这些差额中有些是可以避免的，有些是人为管理的因素造成。如对别墅、普通住宅、商铺以及配套无偿移交的幼儿园等不同业态的商品房未区别成本分配方法，为促进销售增加营销活动场次以及购房者提供礼品等，续建开发过程中的不确定导致实际发生及其账务核算与预算差异较大，如果当中部分业态及费用的实际成本费用突破重整草案约定的上限，将导致重整投资方实际投入的成本费用无法得到全额认定，造成经济损失