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论物业公司全面预算管理

房地产行业的动荡将物业管理行业推进激流，物业企业同时面临发展机遇和市场挑战，在行业属性未改变、发展逻辑未改变的情况下，物业企业的经营规模有所扩大，行业集中度提高。物业企业作为服务类型的企业，其服务质量和效率情况备受关注，而随着用劳务成本上升、物价上涨，企业的经营成本急速攀升，物业企业需要对内部资源进行整合，创新增值服务项目，控制企业成本并提高收入。

物业企业凭借全面预算管理工具可对一定时间内的经营活动、财务计划进行精准测算，分析内外环境，合理配置资源，针对企业未来时期的经营和财务活动制定可行计划，由企业全员共同执行落实计划内容，实现预期的经营目标。

一、物业公司全面预算管理实施的必要性

物业公司实施全面预算管理的必要性主要集中在以下几点：第一，实现公司经营目标的必然选择，全面预算管理作为高效的控制机制，能够准确定位公司经济业务目标，以预算指标对企业的经济活动进行导航，指导各部门员工落实预算计划，服务于公司的经营目标。第二，整合内部资源，精确的预算可有效整合公司内部资源，并且控制内部交易成本，基于上一年度财务收支和本年度收支测算数据，重新分配资源，避免资源浪费。第三，实现经营活动的全过程管控，物业公司使用全面预算管理工具可以进一步规范业务流程，并对业务执行过程进行监督，及时解决预算偏差。全面预算管理贯穿于所有经营环节，对经营活动进行事前预测、事中控制和事后分析，严格控制经营中的成本费用，有效减少经营成本。

二、物业公司全面预算管理实施中存在的问题

（一）预算目标和战略目标未有效结合

预算主要是以战略为导向，是物业公司执行战略的重要工具，因此全面预算需要紧密贴合公司战略，但是就目前实际情况而言，物业公司的全面预算管理未能与战略实现联动，物业公司的预算目标和战略目标的结合度不足，预算管理对未知情况的预测不充分，导致预算数据与实际情况存在出入，预算编制偏离公司战略目标，直接影响预算执行效益。

（二）预算数据不够全面、真实，预算编制不够科学

由于物业公司内部部门结构复杂，公司按照各部门的实际情况制定不同的预算表单，但是表单无法全面反映部门的预算需求，财务人员难以准确做出预算分析，加之预算表单种类多，不同表单之间的联系少，测算过程中的漏算、错算等风险难以规避，削弱预算数据之间的联动性和相关性，无法全面支撑物业公司的预算编制工作。同时，物业公司的预算编制方法合理性不足，例如某物业公司在2020年的预算编制过程中，公司管理层认为固定预算和增量预算方法可提高编制效率，因此预算人员采用以上两种方法编制预算，对2019年经营指标完成情况以及2020预算期内的因素变化情况进行分析后，进行预算目标调增和调减。但是全面预算对质量和数量都有一定的要求，固定预算无法实时变动，因而难以根据实际情况变化而调整，增量预算则可能导致某一风险因素持续存在，致使该公司2020年度的预算目标与实际出入较大，上一年度的预算问题仍然存在。

（三）预算执行结果偏差较大，超支现象频繁出现

在全面预算管理实施过程中，预算执行环节较为关键，而部分物业公司在实际执行期间，预算执行结果和目标偏差较大，一方面是因为公司的预算指标分解、下达、落实不充分，未能层层分解落实和执行，预算执行责任体系不完善，存在责任不清晰、追责不充分现象。另一方面，缺乏预算执行分析，尤其是在产生预算偏差时，相关人员未能对主观原因进行调查，预算偏差控制不及时。由于预算执行不规范，导致物业公司频繁出现超支现象，公司预算超出定额，影响公司的成本控制效果和增值业务的发展。

（四）预算考核评价不到位

物业公司的预算考核评价工作不到位，虽然物业公司的预算管理制度中涉及对预算考核的规定，但是在实际经营过程中，物业公司的预算考核评价机制并不完善，个别物业公司片面地将利润达标率作为考核主要指标，忽视预算编制、预算执行方面的考核。物业公司的考核工作与预算结合不足，未能针对预算执行建立相应的激励机制，造成员工机械化执行预算、忽略公司长远发展的僵局，进而影响公司经营质量。

（五）预算管理信息化建设落后

目前物业公司使用的财务软件基本都适用于大多数企业，不具备物业公司的特性，由于物业公司需要向客户提供多样化服务，因而其业务多样性特点突出，如此则需要更加智能的软件系统支撑公司的全面预算管理。

三、物业公司落实全面预算管理的策略

（一）合理制定预算目标，优化预算编制方法

全面预算与战略协同无疑是帮助物业公司准确定位、设置目标、制定资源配置决策的有效举措，物业公司提高预算编制水平的重要前提是加强预算与战略的联系，一方面，物业公司应该实时调整战略规划和目标，基于物业行业发展趋势、企业内部资源优势等确定长期战略规划，找准发展方向。另一方面，物业公司需要以战略目标为导向确定预算目标，通过预算目标对长期战略目标进行分解，将长期战略