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融创集团代建项目管理规范

一、制定目的

为了助推代建业务的开展，更好的支持全集团经营管理目标的实现，提高全集团

对代建项目的获取标准与风险控制水平，集团法律管控中心、集团投资发展中心

制定本《代建项目风控指引》（下称“本指引”），用于指导代建项目的获取及代

建业务的实施。

二、适用范围与工作内容

（一）适用范围

本指引仅适用于非政府类的代建项目，收并购项目、政府代建项目、纯代销服务

项目等其他类型项目不属于本指引规定范围。

（二）工作内容

本指引所述代建项目系为融创代建主体受项目公司（“委托方”）委托，依据双方

签署的代建协议代为进行管理的项目，项目公司依据代建协议向代建主体支付代

建报酬，具体项目管理工作包括：

1.前期阶段：负责项目的前期管理与规划设计，包括但不限于项目定位决策、

销售定价、规划设计、报批报建等工作。

2.建设阶段：负责项目的工程建设管理与成本控制管理，包括但不限于招投标

管理、工程管理、材料供应管理、成本管理、竣工交付管理等工作。

3.销售阶段：负责项目的策划推广与销售代理服务，包括但不限于品牌使用、

全案策划、定位策略、客户资源、案场销控等工作。

4.售后阶段：负责项目的交付与售后维保，包括但不限于房屋交付、客户维护、

售后维保等工作。

三、代建项目的获取标准

（一）项目研判

1.项目立项时应当对项目进行尽调及研判，并对项目的收益进行测算，确认项

目权属、开发情况、资金来源、项目质量及合规风险等。

2.项目研判过程中，应当充分了解委托方背景、资信情况、资金情况，综合评

估其履约能力。委托方如系国有企业，还应判断委托代建事项是否需要前置审批

1

或者以公开程序采购代建服务，以及委托方是否就委托代建事项完成了有权机构

的审批。

3.代建项目的尽职调查及项目测算应当与收并购项目采取同一标准及要求。

（二）项目标准

1.项目所在城市需已有开发团队进驻或为拟战略进入城市。

2.根据融创标准测算，项目代建代销部分销售额不低于10亿元，项目净利润率

不低于6%。

3.已取得土地权属证明，且项目无重大法律风险（诉讼、查封等）。

4.合作方对项目定位和产品理念与融创品牌相符。

5.原则上不参与纯持有类物业项目代建。

（三）禁止规定

开展代建业务过程中不得存在的情形：

1.不得以任何方式向委托方提供资金；

2.不得为委托方提供任何形式的担保；

3.不得对代建项目的销售价格、销售收入、经营利润进行保底承诺；

4.不得对工程质量进行承诺和兜底，有关工程质量承担以及维保由施工单位按

照与项目公司的合同执行，为降低工程质量风险，可要求项目公司购买工程保险。

对于委托代建前已经在施工过程中的项目，应完整核查其总包资质、工程款支付

情况、工程质量等相关方面问题，并进行交接前的工程质量鉴定，在代建合同中

明确具体的权责划分。

5.代建项目对外签约、付款、发生各项法律关系，均应以项目公司为主体，在

任何情况下，不得以代建主体名义对外参与项目开发及经营。

6.代建项目不得在股权层面进行合作，如因代建费用担保、项目管理控制或代

建费用收取等原因，可对项目公司持有一定比例的股权，但不得因此向项目公司

提供任何资金投入。

四、代建费用的收取标准

1.费用标准：

销售类物业：不低于销售总额的8%（含销售、管理、品牌使用费）；或扣除融创

实际发生的全部费用后，税前净收益不低于销售总额的4%。

2

持有类物业：不低于持有部分实际建安工程成本的6%。

2.费用构成：代建费用为融创提供代建管理服务从而收取的服务费用的总称，

实际费用科目的确定应当充分考虑税务成本。

3.费用支付：委托方应按开发进度或销售进度按月或者按季度支付代建费用。

如按照销售进度支付代建费用，则应向融创预先支付部分代建费用用于前期支

出，费用支付进度应当满足融创不垫付管理费、营销费等任何费用的要求。

五、代建项目的实施主体要求

1.代建业务实施主体为集团代建平台公司（天津铭鑫汇润企业管理有限公司）

在各区域新设的全资附属公司。

2.为税筹考虑，经集团法律管控中心、集团财务管理中心同意后，区域可选择

其他公司与委托方签订代建合同。

六、代建项目管控

1.公司治理：因在项目公司中不持有股权，应当通过委派董事、充分授权管理

团队的方式进行项目管控：

(1)董事会：代建协议可以约定由