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城市土地储备制度对房地产市场的影响

摘要

本文是针对城市土地储备制度与房地产市场关系问题的探讨。文章从土地储备制度的概念和特征谈起，以此来作为全文的理论基础。紧接着第三章内容从我国现有的土地储备制度对房地产市场的正面影响和负面影响都作出了详细的分析，其中负面的影响也体现了我国土地储备制度的不合理之处。最后，文章又讨论完善土地储备制度，消除对房地产市场负面影响的策略。

关键词：房地产市场；土地储备制度；正面和负面影响

目录

TOC\o1-2\h\u4438第1章前言 4

14851第2章土地储备制度的概念及特征 5

5952第3章城市土地储备制度对房地产市场的影响 7

25258第4章提高土地储备制度对房地产市场正面影响的对策 10

23612第5章结论 12

3204参考文献 14

21352致谢 15

第1章前言

土地储备能够确保城市土地开发是建立在有效性原则的基础之上，20世纪90年代，我国土地发展中心正式面市，短短十多年时间，上述制度已经在全国各地都获得了广泛地运用。从本质上来看，土地储备制度和相关政策的落实都包含在土地变革的范畴之中，无形之中会给国内房地产市场带来较为深刻的影响。另一方面，土地储备制度的实施对各地方政府以及房地产企业带来较为严峻的挑战。

第2章土地储备制度的概念及特征

2.1土地储备制度的概念

本文当中所提及的城市土地储备制度代表的是各级政府遵循我国的相关规定，围绕着城市规划以及整体规划等方面着手，借助收购以及置换等模式获得土地开发权限，这种情况下能够有效提升建筑用地的实际需求，保障土地供应制度是建立在有效性原则的基础之上。土地储备制度当中涉及结合我国的相关规定收回的土地，允许被收购的国有土地，基于企业改制以及旧城改造的作用下可以有效落实土地置换等。综合上述观念能够了解到，土地储备制度往往是由储备主体、对象以及目标等方面共同构成。

城市土地往往包含在经济资源的范畴之中，不论是运用还是管理层面都需要遵循下列几方面的原则，其中主要涉及效益最大化原则，在研发的过程中还需要满足合理性的原则。各级政府在经营城市时需要确保其建立在有效性原则的基础之上，借助市场机制以及计划途径等方式能够确保城市土地管理满足上述三个原则。因此，我们可以说土地储备制度正是这样一个由政府来运作土地市场的有力工具。结合国内与土地管理有关的规定能够了解到，土地储备机构往往包含站在国土资源管理部门的范畴之中，需要各级政府审批通过之后才能够成立，同时具备相对独立的法人资格，综上可知，土地储备机构往往会呈现出较为浓烈的政府行为。

2.2土地储备制度的特征

2.1.1土地储备目的的公益性

在落实城市土地储备制度的过程中往往需要秉承着公益性的特性，着重体现在土地收购和供应等方面，一般来讲可以将其划分成直接以及间接体现，前者主要表现在公共出设施用地；后者代表的是收购储备，其根本目的便是对宏观市场实施系统地调节。然而站在整体层面来看，不论是间接体现还是直接体现，其公益性往往和土地储备制度的根本目的有着密切的关联，同时也是落实城市土地储备制度的核心所在。

2.1.2土地储备的增值性

城市土地储备机构所获得的土地一般情况下都没有落实任何的开发项目，也可以将其称之为毛地。假如将这部分土地资源进行转让，地方政府能够在此基础上获得相应的出让金，同时将这部分土地交付给开发商进行开发，借此提升这片土地的价值，无形之中会给城市规划的有效落实带来负面影响。所以，为了确保储备土地处于不断上涨的态势，土地储备机构有必要将更多的资金作用到前期开发当中，其中主要包含排污以及土地修整等方卖弄，紧接着将这部分土地对外供应，提升储备土地的整体价值。

2.1.3土地收购的统一性

土地收购是建立在统一性原则的前提下，土地储备制度在此过程中有必要遵循既定的原则，从整体层面来看，在管辖范畴内的土地都是会被该区域政府作用到土地储备运行机制的范畴之中，同时会对此进行统一回收，任何企业以及事业单位不得出现自行招商的行径。假如收购环节当中未曾考虑土地储备的适用范畴，而是将区域当中所有土地都作用到土地储备中心当中，这种情况下实现一级市场还是土地市场目标的难度系数较高，所以土地供应往往会呈现出相对乏力的状态。

2.1.4土地出让的竞争性

城市政府需要结合土地整体规划以及城市建设需求等方面，把现有的储备土地按照原先的规划方案作用到市场当中，同时将其交付给土地使用单位。由储备土地供应原则着手，一般会选择招标以及出让土地使用权的形式。土地使用权的运用方式往往会呈现出一定的差异性，然而进行转让的标的物一般就是土地的使用权限。不论是招标还是拍卖等形式，其所遵循的原则便是将使用权转让给出价更高者。