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新员工物业管理业主入伙

一、入伙

入伙是物业管理整个管理程序中非常重要的一个环节，它是物业

管理企业真正意义上第一次与业主的零距离接触，是物业管理企业展

示企业形象、服务水平、专业能力的最佳契机，同时对物业管理企业

的品牌建设和可持续发展有着深远的影响。

入伙是指业主收到书面入住通知书并办理完结相应手续的过程。

业主收到入伙通知书后在定的期内不办理相应手续的，视为入伙。

入伙是物业管理企业向业主/用户移交户内管理责任的过程，标

志着小区物业管理建设正式启动，物业管理企业和业主、用户共同管

理和相互监督局势已然形成。因此，移交时双方须完成一定的手续，

涉及到的均是业主/用户与物业管理企业之间的权利、义务。

二、入伙前期准备

（一）各类资料的熟悉。

1、图纸（施工图纸、竣工图纸）由物业管理工程技术人员逐项熟悉，

对图纸上不明之处，做好相关记录，以便及时向发展商或监理方请教。

2、业主及售房等其他资料由物业管理人员熟悉。

3、在熟悉过程中要确保资料的保密性，拒绝向第三者透露任何

有关业主资料及售房资料，以免造成日后不必要的责任纠纷。

（二）与发展商之间的协调、沟通（含施工单位的沟通）。

由物业管理人员定期与发展商之间进行工程质量反馈，并向发展

商提出有利于物业使用的合理化建议方案，以便发展商与施工单位协

商、改进。同时与施工单位在施工现场请教工程技术问题，避免日后

管理上走不必要的弯路。

（三）物业管理处的规划、设计、二次装修。

按照发展商在建筑物业时设计规划好的物业管理用房，请装饰、

装修设计人员对办公场所进行设计规划，并组织施工单位进场施工、

二次装修。

（四）入伙前的文件编写、讨论、印刷、装订

1、入伙工作方案

2、收楼须知

3、业主收楼验收文件

4、业主手册

5、装修流程及所需物资（如空白的出入证、许可证等）

（五）各类资料的分类装袋及各类钥匙交接。

为了在办理入伙时及时向业主提供便捷服务，由专员将印刷资料、

文件成品进行分类装袋，并安排工程技术人员对施工单位移交的各类

钥匙进行校对，出现质量问题及时向发展商或施工单位反馈，并督促

整改、更换。

三、业主入伙一般流程：

四、入伙接待人员安排

1、签订协议

2、业主登记

3、业主缴费

4、房屋验收

5、物品交接

五、如何做好业主入伙接待

1、正确看待业主，树立正确的服务观念

首先，购买物业对于每一位业主来说都是一项重大的投资活动，业主

对所购物业进行验收是业主权利。

其次，业主是物业管理服务的对象，是承受服务的主体，是服务工作

的重心。

第三，业主是有感情、有自尊、有个性的人，希望能得到一种真正

的家的感觉。

2、正确理解“业主总是对的”

首先，“业主总是对的”是物业管理行业为实现优质服务提出的一个口

号，这一口号体现了从业人员对业主的一种尊重。

其次，业主总是对的，并不意味着服务人员总是错的

第三，把“对”让给业主是有条件的，当他是业主的时候他总是“对”的，

如果他的行为已经严重越轨、违规，便不能把他当作业主看待。

第四，社会角色的非个性决定业主总是处于至上的位置，理所当然

应该得到服务人员的尊重和恭恭敬敬的服务。在服务人员与业主的角

色关系中，服务员若不尊重业主，实际上是不尊重自己。

3、规范接待礼仪，提升服务形象

a、仪表修饰与着装

b、微笑

c、正确使用手势语

d、掌握倾听的技巧

e、学会赞美别人

f、学会反话正说

六、可能遇到的问题

1、装修押金物业公司有没有权力收取？

装修押金是向装修公司和业主收取的，其目的是对装修单位的野

蛮施工起到一定的制作用，也是为了维护广大业主的利益。而且装

修期间，对小区环境的清洁、安全等方面的工作量势必增加，《住宅

室内装饰装修管理办法》中也鼓励收取一定的装修押金。

如有业主问起押金及管理费用的收费依据，其具体金额现在还没

有明确规定，但是按照苏州市的物业行业操作惯例，该标准还是合理

的。

2、为什么