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“买卖不破租赁”规则

2018.12.12

第一章租赁权性质的争议

•第一节既有学说之评析

•学界关于租赁权的性质主要有租赁权债权说、租赁权物权

化说和租赁权特别物权说三种学说，下面遂将逐一对这三

种学说进行分析。

一、租赁权债权说主要观点及评析

•(一）主要观点

•该说认为，租赁权并不是自租赁合同成立时当然成立，而

是随着租赁物的交付而取得的，并且该权利只是对于他人

之物进行使用收益的权利，不是一项直接支配租赁物的独

立权利，因而从本质上讲它属于债权。各国多将租赁规定

于债编中的立法例也支持了这一观点。德国学者索姆指出：

“承租人拥有的是一种纯粹的债权，房屋的承租人只享有

要求出租人交付房屋的权利，同样的，农地的用益租赁权

人要经过交付才能取得收益之所有权，而不能像用益权那

样可以直接依据物权仅通过单方的收割即取得所有权，原

因在于用益租赁权人仅仅享有要求出租人让自己取得收益

的权利，而并没有直接取得物之收益的权利。”拉伦茨也

认为：“尽管租赁权的债权性受到了类似物权的保护，地

位有所强化，但其仍不是物权，应当说是一种相对的支配

权，债权性的支配权。”

(二）债权说评析

•租赁权作为债权，源自于罗马法。现代法意义上的租赁远小于罗马法上的租

赁，除了后世大陆法典规定的物的租赁外，罗马法还包括了劳务的粗赁。根

据罗马法的规定，承租人权力的实现完全依赖于出租人，其仅享有针对出租

人的债权。租赁物的转让并不自然引起租赁合同的解除，租赁关系仍然存在

于出租人和承租人之间；只是被逐出土地的承租人因合同权力无法实现而享

有针对出租人或其继承人的诉权。因此，物的租赁中，承租人只是持有物。

承租人不能对出租人以外的任何人主张权力，而只能在权力受到侵犯时，以

出租人违反让其平安使用租赁物的义务为由而对其提起诉讼。即所谓的“买卖

破除租赁”规则。事实上，持这种观点的学者停留在以所有权为中心的静态物

权的观念上，并没有从现代物权理念出发，忽视了物之利用的动态物权的重

要性。该说对于租赁权性质的认定是值得商榷的，因为将原因行为和行为本

身混为一谈是不可取的。租赁权产生于合同，但我们不能据此就简单的认为

租赁权就是债权，进而推断出租赁权不具有直接支配性。租赁合同仅是租赁

权产生的原因或手段而已，并不是决定租赁权性质的本质因素。就像地役权、

地上权、典权等传统用益物权，甚至包括所有权，都可以由合同创设，但我

们决不能因其自合同产生而将其直接归入到债权行列。债权说混淆了原因行

为和行为本身，将合同权利与合同所创设的权利两个不相同的概念同一化，

因此得出的结论势必也是错误的。该说为罗马法以来的旧说，除了在理论上

存在固有的缺陷外，实践中也不利于承租人及交易安定，故各国民法现巳不

再釆用。

二、租赁权物权化说主要观点及评析

•(一）主要观点

•该说认为租赁权物权化旨在说明租赁权系属债权，而非物权，但其具

有物权的对抗力，使承租人对于取得租赁物所有权或其他物权之人，

亦得主张租赁权之继续存在。9租赁权是因租赁合同和租赁物的交付

而产生的，实质上属债权，但买卖不破租赁规则实际上又是法律赋予

租赁权的对抗力，使得只能对抗出租人的租赁权得以对抗租赁物的受

让人或他物权人.对抗力是支配权的一项特征，而支配权又是物权的特

征，所以租赁权具有对抗力是其物权化的最重要的特征.租赁权物权化

是为了“避免所有权过度优越而妨害利用权，有碍财货之利用、资本

之流动，故有利用权强化规定之出现，租赁权之物权化固为具体之适

例，用益物权的保护，此无非所有权社会化理论之具体体现，使所有

权因此具有公共性与义务性。”I该说成为近世各国的通说。如円本民

法、德国民法以及我国《合同法》都反映了这种观点。但“租赁权物

权化是以承认租赁权是相对权为前提的，并非将租赁权规定为物权，

而是在法律上赋予租赁权具有物权的一般效力，以及承租人可享有基

于物权的物权性而产生的某些优先性权利。”

第二章“买卖不破租赁”原则的适用条件分析

•从本文前一节的论文中，笔者己经对租赁权的性质进行了

阐述，得出租赁权是物权的结论，因此，根据物权的排他

属性，标的物的租赁关系自