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房地产开发投资决策及风险控制分析

摘要：随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快，房地产市场保持着比较良好的发展态势。房地产市场的健康和稳定发展关系到国计民生，伴随我国住房制度、土地使用制度改革工作的深入推进，房地产市场迎来了新一轮的发展变革，在这个过程中各大房地产开发企业面临着重大的风险挑战。相关企业在进行房地产项目开发的过程中，投资决策阶段是最具风险性和不确定性的阶段，为了更好地控制投资决策风险，提高房地产开发投资收益，本文分析影响房地产开发投资决策的因素，对于该阶段存在的风险问题进行罗列，并就房地产开发投资决策风险管理内容及风险控制策略加以探讨，以供参考。

关键词：房地产开发；投资决策；风险控制

引言

房地产行业是国民经济发展中的重要支柱型产业，但是房地产开发大多具有资金数额巨大且建设周期长等特征，房地产项目收益受到政策、经济、自然及社会等诸多因素的影响，因此房地产项目开发建设本身存在较大的风险。目前强化风险管理，提升房地产开发项目的风险控制水平已经成为广大企业的共识。在进行房地产开发建设的过程中，主要包含4个阶段，分别是投资决策阶段、前期准备阶段、项目施工建设阶段、租售管理阶段。在整个的开发建设体系当中，直接关乎投资收益和成败的环节就是投资决策。而投资决策阶段也是项目开发进程中不确定性最大且风险最高的阶段。为此房地产开发企业要着重加强对投资决策及风险控制的研究，从防范和规避风险的角度来优化房地产开发投资决策，提升投资决策的科学性、可行性和可靠性，以更好确保房地产开发投资的经济效益。

一、影响房地产开发投资决策的因素

（一）市场因素

在以盈利为目的的房地产开发项目当中，提供的商品房具有商品属性，只要是商品就会受到市场因素的影响。影响房地产开发投资决策最主要的市场因素包括市场供需和市场价格。房地产开发企业在项目投资决策前期需要进行充分的市场调研，了解相关区域商品房供应情况、供应类型以及当地居民的消费能力和购买力，同时在进行投资分析决策时，还要做好对市场价格变化趋势的预测，预测价格上涨速率是否大于成本上涨速率，如果价格上涨速率不高，那么则意味着投资风险的增大。虽然我国的房地产市场价并不完全由市场自主调节，政府也会加以必要的干预和控制，但是市场供求和价格仍然是影响开发投资决策的最主要因素，尤其价格更是与需求紧密相连，在一定程度上决定房地产开发投资项目的收益。

（二）资源开发因素

房地产开发项目的投资决策在一定程度上还受到资源开发因素的影响，资源开发因素包括土地、资金、基础设施、建材等。房地产企业在进行项目投资决策的过程中，需要综合考量资源方面的因素，比如土地位置、土地规模、土地使用期限等，对土地资源的开发和利用情况直接影响房地产开发项目投资决策效益水平。此外，企业在进行项目投资决策时，还要考量投资资金的来源、融资渠道，稳定的资金来源是保障房地产项目开发建设的重要前提；在基础设施方面，房地产项目开发所在地的燃气、电力及交通情况，也直接影响着项目的实际效益。

（三）经济因素

经济因素也是影响房地产开发投资决策的重要因素。经济因素既包含宏观层面国家经济的发展走势对于房地产开发的影响，又包含项目建设成本对房地产开发项目周期及商品房产出率的影响。宏观层面国家经济发展走势，如果经济长期处于下行状态，那么相应的大型房地产开发项目数量就会减少，项目投资决策风险会加大；如果缺乏对于项目建设成本的动态分析，不能及时根据市场材料、劳动力价格优化调整相应造价方案，使得成本超出预期，必然也会影响房地产项目的投资收益，增大投资风险。

二、房地产开发投资决策阶段面临的风险问题

（一）政策风险

在房地产项目开发投资决策阶段，往往面临着一定的政策风险，而这一类政策风险属于系统性风险，在某种程度上是难以进行规避的。当国家新颁布实施了与房地产行业相关的政策或者是规划，就有可能会使房地产开发投资决策面临相应的系统性风险。由于房地产行业与国家经济社会发展之間的关系比较密切，所以更加容易受到政策变动的影响，常见的政策风险包括土地政策风险、货币政策风险以及财政政策风险等。

（二）区位风险

房地产开发投资决策阶段，还存在相应的区位风险。区位风险可以简单地理解为开发选址的风险。房地产开发项目对于位置非常敏感，一个成功的房地产开发项目其选址必然是准确的、科学的。在进行开发地块和位置选择时，所要考虑的不仅仅是地理位置和自然资源条件，更重要的是土地地价、市政配套、城市未来规划、教育、交通、医疗状况以及人口密集程度等的社会因素。一般情况下，在经济发达地区，土地地价相对较高，但是市政配套设施也会更加完善，城市未来规划方向更加明确，需求也比较多，在投资决策中区位风险相对较小；反之，区内风险就有可能会加大。另外，开发选址还会牵制到拆迁安置补偿等问题，如果不能做好相应的投资决策分析和整体方案