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房地产企业融资问题研究

摘要：作为资金密集型的房地产业，其生存和发展都离不开巨额资金支持。因过度依赖高负债进行融资，在金融监管不断加码、融资渠道不断收紧及融资压力不断增加的大环境下，大部分的房地产企业普遍遇到资金短缺难题，遇到难以跨越的发展瓶颈。因此，本文介绍房地产业筹融资的含义、特点后，阐述房地产企业目前的融资困境及成因，并借鉴国外融资经验，从国家层面、银行机构和企业自身三个层面提出了融资困境解决的对策，以便改善融资环境、降低财务风险，提高融资能力，保障房地产企业稳定、可持续发展。

关键词：房地产企业；融资渠道；融资方式

一、引言

“房地产融资”是一种用于帮助房地产公司获得资金的手段，这些公司可能会从金融机构或投资者那里获得贷款，用于支付房屋建造、装修或销售的费用。根据资金使用时间的不同，可将融资分为短期融资和长期融资。

房地产开发企业需要大量资金用来支持其开发项目的正常开发。但是，如果资金投入超出了预期，就有可能导致企业面临严重的财务负担，甚至出现资金断裂的情况，从而严重损害到项目的顺利实施，也危及到企业的长期稳定发展。因此，对于房地产企业而言，如何采用合理和有效的融资方式，缓解资金压力，把握市场机会，是摆在他们面前的一个重大挑战。对此，积极探索多元化融资渠道，降低融资成本，并且加强与政府部门的沟通，争取政策优惠和支持。只有通过不断改进和创新，房地产企业才能在激烈的市场竞争中保持领先地位。本文从房地产企业融资特点、困境及成因分析，探索融资对策，在“房地产企业融资”方面具有一定的价值。

二、房地产融资概述

（一）房地产融资的方式

根据融资来源不同，可将房地产融资区分为两类：内部融资和外部融资。公司的内部融资通常包括自有资金和预收账款等多种形式。外部融资的表现形式分别银行贷款、信用债券、股权融资、非标融资、资产证券化、房地产投资信托基金（REITs）等。对于房地产企业而言，应该采用合理和有效的融资方式，积极探索多元化融资渠道，降低融资成本，并且加强与政府部门的沟通，争取政策优惠和支持。这样，房地产企业才能保持健康、持续发展。

（二）房地产融资的特点

房地产业是一种资金密集型产业，其资金流动的重要途径是通过融资来实现。房地产行业独特生产经营活动的特殊性，决定了融资操作会贯穿房地产企业从拿地到销号整个生命周期。与其他行业相比，房地产行业融资主要具有以下显著特点。

1.融资规模巨大

房地产开发项目投资总额巨大，单个项目投资总额可达上亿或几十亿元。尤其是招拍挂阶段拿地和预售收款阶段之前项目开发投入这两项占用资金几乎达到项目总投资60%左右，仅凭地产企业本身的资金很难对项目完成开发，因此房地产企业需要利用多渠道的融资方式筹集足够多的资金来保证项目的正常开发。

2.融资期限长

房地产开发的周期通常很长，从拿地到销售通常需要三五年的时间。为了确保房地产企业的顺利运营，企业必须不断筹措资金。因此，通常来说，房地产的融资周期要远远超过其它行业。

3.融资政策容易受国家管控影响

房地产行业总产值占国家GDP比值达7%以上，关联着建筑、钢材、水泥等庞大的上下游产业链。所以，占国民经济重要组成部分的房地产行业对整个国家发展具有重要影响。从国家层面来看，既要拉动房地产行业发展，又要防止房地产投资过热，如近几年实施的“三线四档”融资监管政策就是给房地产业踩刹车。因此，与房地产行业相关的国家政策调控比较频繁，房地产融资相关的管控也容易受到政策的影响。

三、我国房地产业融资困境及成因

（一）我国房地产业融资困境

我国房地产行业面临着融资困境，这意味着许多房地产公司无法从外部获取足够的资金，从而无法完成项目的开发和建设。这种情况造成了许多公司的财务压力，甚至面临破产的风险。这一点体现在如下几个方面。

1.金融监管不断加碼，调控手段更加精准

2016年和2017年，财政部、国土部、银监会等监管部门出台了《财综〔2016〕4号》、《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》、《关于规范银信类业务的通知》以及《关于规范土地储备和资金管理的通知》，以此来加强土地储备和资金管理，促进金融稳定，提升金融服务水平，促进经济社会可持续发展。通过严格的监管措施，政府已经完全阻断了土地储备中心、银行以及房地产企业的融资来源，并且严格限制了信托资金用于房地产的用途。尤其在2020年，国家层面对房地产融资提出了“三条红线”监管要求，将房地产开发企业划分四档进行管理，至此，商业银行已经非常慎重地审批地产项目的授信项目和授信额度，这些标志着房地产企业金融监管异常严格，调控手段更加精准，房地产企业发展受到严格控制，已经进入降杠杆周期。

2.融资渠道不断收紧，融资风险不断增加

国家监管部门不仅对银行的住房信贷业务进行严格管控，也进一步压缩了基金、信托等机构的融资空间。在这样的国家政策、市