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XX商业市场调研

项目前期工作方法：

2004年8月，我司派遣市场部到镇江市进行实地调研。从都市进展、旅行资源、商圈演变、商铺租金、项目优劣势等多个方面进行考察。

深入了解镇江市的都市进展轨迹和进展潜力。

为猎取最为权威有效的数据，深入了解镇江市近年以来的进展轨迹和都市进展潜力，我们走访了我们还走访了规划局、管委会、房管局等多个职能部门，了解到镇江市房地产总体进展概况和进展。

实地开展调研工作，把握市场形势

商业模式进展、商圈的演变、竞争对手分析是对本项目有重要的参考意义，我司组织人员运用大量的人力及物力资源对度假区的商铺租金、周边的商贸项目进行了详尽的调研，在产品类型、商业进展、租金变化、盈利情形、经营方式等方面得出一系列差不多结论。

组织专业分析小组，撰写详尽调研报告

我司深入调研收集到详尽的市场资料后，组成一个分析小组，专业撰写分析报告，从各个方面阐释市场现状，推测市场方向，针对项目自身并提出合理建议。

成果体系：

第一部分：市场调查——搜寻价值

营销胜利的基础越来越取决于信息，而非销售力量。市场调研关心查找、识不市场营销机会、查找营销中的咨询题、描述市场特点、评估市场营销成效以及推测以后市场变动趋势。总之，市场调研是为营销决策提供客观依据。

第二部分：产品定位——提升价值

在猛烈竞争的汪洋之中，没有准确定位的商业地产，其失败的命运，将如泰坦尼克号的沉没一样，不可幸免！

第三部分：价值论证——挖掘价值

人流不等于客流，若业态组织了无新意，服务与商品不能激发游客的消费欲望，商业项目的价值就不可能得到最充分的挖掘

第四部分:整合营销——实现价值

商业物业投资者来源的广泛性、购买动机的多样性与复杂性，使其营销渠道与推广手法均与住宅产品有极大差异。富于创意地整合各类传播方法，有针对性地对潜在客户施以最猛的营销攻势，是决定项目成功与否的关键性因素之一。

第一部分：市场调研——搜寻价值

结论：

宏观环境

通过对镇江市历史、经济及远景规划等方面的大势把握，我们得出：

“天下第一江山”文化古城的旅行资源和集工业、港口、旅行为一体的历史文化名城的定位给予镇江市宽敞的进展空间和都市竞争力。

镇江都市位于长江三角洲都市连绵带，苏锡常经济圈和宁镇扬经济圈的重合位，在常州—镇江—南京的地域中镇江的行政区域具有广泛的进展空间。

近年来镇江经济高速进展，人均收入和人均可支配收入增长幅度大。

在镇江加快新区建设和都市化进程的大背景下，新区急需商业配套来拉动新区房地产业的进展、加快新区人期集聚。

丹徒新区交通便利、政策优待、投资环境优越。

市政府南移将本项目纳入市政府和新区政府的辐射圈内，有利拔高本项目商业的定位。

房地产开发觉状

镇江山市房地产开发具有较大的进展空间，同时，2004年国家对房地产业的宏观调控为品牌开发商扫清障碍，从各项数据表明：

镇江市整个房地产市场处于景气状况；

由于系列调控所造成开发门槛的提升，关于大开发商来讲是一种机遇；

品牌、规模项目正处于绝佳的入市时机，本项目具有优越的市场条件。

商业用房市场

关于一个新区的形成和进展，商业容量不可小觑，然而，从实地调研和访谈中发觉：

丹徒新区的商业配套远远落后于住宅项目的规划，整个区域急需一个较强较为完善的商业配套来满足游客以及小部分本地消费者的购物需求，拉动区域经济、带动新区人气；

传统商业模式落后：缺乏统一定位、统一经营统一治理，且同质化竞争严峻；个性化特色型商业寥寥无几；商业消费与休闲娱乐脱节等。

传统商业不适应都市的进展及高尚住宅小区定位，这是市场的间隙点也是本案的机会点。

宏观经济研究

都市概况

镇江地处漂亮富饶的长江三角洲，是一座集工业、港口、旅行为一体的历史文化名城。镇江市位于江苏省中部，长江下游南岸，西接南京，东邻上海、苏州、无锡、常州，北与扬州隔岸相望。镇江市现辖京口、润州、丹徒、新区4区，扬中、句容、丹阳三个县级市。总面积3843平方公里，总人口266.67万。镇江春秋时名朱方，战国更名谷阳。秦设丹徒县。三国孙权建都易名京口。南朝宋置南徐州，隋唐称润州。北宋设镇江府，始名镇江。民国时期于1929年后为江苏省会。1949年解放以后设镇江市。1983年升省辖市。全市现有文物爱护单位125处，其中省级以上爱护单位19处。1986年被确定为国家历史文化名城。

镇江风光旖旎多姿，具有真山真水的专门风貌，一向以天下第一江山而名闻四方。金山之漂亮，焦山之雄秀，北固山之险峻，丰姿各异，人称京口三山甲东南；南郊的鹤林、竹林和招隐三寺，山岭环抱，林木幽深，又延伸入城，被誉为都市山林。南山国家森林公园峰峦叠翠，环境幽雅。

镇江不仅自然风景见长，而且文物古迹星罗棋布：享誉千古的金山江天禅寺，久负盛名的焦山碑林，不具风情的宋元古街，精巧独绝的过街石塔，隐于苍松翠柏中的昭名太子读书台，