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齐齐哈尔房地产调研报告

齐齐哈尔市房地产市场调研报告

2014.2.28

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齐齐哈尔房地产调研报告

齐齐哈尔市房地产市场概况简析

1.1、齐齐哈尔市基本情况概述

1.1.1自然概况

1、区位

齐齐哈尔市位于中国东北松嫩平原，地处东经122至126度、北纬45至48度，东临大庆市和绥化地区，南接吉林省白城地区，西靠内蒙古呼伦贝尔盟，北与黑河、大兴安岭接壤，距省会哈尔滨市359公里，距绥化市328公里，距白城市282公里，距海拉尔524公里，距黑河市483公里。全市总面积42,469平方公里，其中市区面积4,310平方公里，海拔高度一般在200至500米之间。

齐齐哈尔西、北和东北三面为大兴安岭和小兴安岭所环绕，地势呈马蹄型，两侧高，中间低，由北向南逐步下降。地形主要为平原(含河谷平原、河口平原、湖沼平原、沙丘覆盖的冲积平原)，比重为

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齐齐哈尔房地产调研报告83.7%;高平原(含剥蚀高平原、冲洪积高平原),比重为7.6%;山地(含低山、丘陵、火山及玄武岩台地)，比重为4.2%。

2、面积

齐齐哈尔是黑龙江省第二大城市和省直辖市，我国北纬46?以北的最大城市，国家重要的工业基地、商品粮基地和畜牧业基地，是黑龙江省西部地区的政治、经济、科技、文化教育、商贸中心和重要的交通枢纽，也是国务院批准的全国十三个较大城市之一。齐齐哈尔辖7区8县1市，人口571万，其中市区人口154万，幅员面积43000平方千米，耕地2700万亩，草原826万亩，苇塘124万亩，水面113万亩，大小河流175条。

3、气候

齐齐哈尔市属温带大陆性季风气候，四季特点十分明显:春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季暂短霜早，冬季干冷漫长。齐齐哈尔南部属温暖干旱农业气候区，中部属温和半干旱农业气候区，北部属温凉半

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齐齐哈尔房地产调研报告湿润农业气候区。

齐齐哈尔市年平均气温在0.7至4.2摄氏度之间，南北相差摄氏3.5度左右。年平均无霜期122至151天。年日照时数在2600至2900小时，生长期(五至九月)日照时数为1300至1350小时。年降水量在400至550毫米之间，生长期降水量一般在350至480毫米之间，占年降水量的85%以上。齐齐哈尔市有利的气候条件是辐射充裕，雨热同季，不利的气候条件是旱、涝、低温、早霜、风等。

1.1.2人口及人文

1、人口

齐齐哈尔市总人口568.1万，市区154万;项目地所处市中心区人口约82万人。

齐齐哈尔市是多民族的城市，少数民族有满族、朝鲜族、蒙古族、回族、达斡尔族、鄂温克族、柯尔克孜族、锡伯族、鄂伦春族、苗族、赫哲族等35个民族。

2、人均居住面积

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齐齐哈尔市人均居住面积为18.4平米，其中大部分为福利分房。

3、恩格尔系数及分析

目前，齐齐哈尔恩格尔系数:35.44%,40%。从2000年开始，到2012年，齐齐哈尔市恩格尔系数总的呈下降的趋势，03到04年指数有微幅上升，但也都在正常的范围值内，总的趋势仍然是下降，这说明了齐市经济发展带来的居民消费结构也在发生着变化，消费水平在稳定提高。和大庆相比，虽然两个城市恩格尔系数都是出于一个较低的水平上，但是，齐市的物价水平却低于大庆，也就是说，齐市的低物价指数支撑的恩格尔系数，在大庆却要花费更高昂的代价。对于住房消费这样的大宗消费来说，齐市的消费者是没有办法承受和大庆相同、相近的价格的。

[注:19世纪德国统计学家恩格尔根据统计资料，对消费结构的变化得出一个规律:一个家庭收入越少，家庭收入中(或总支出中)用来购买食物的支出所占的比例就越大，随着家庭收入的增加，家庭收入中(或总支出中)用来购买食物的支出则会下降。推而广之，一个国家越穷，每个国民的平均收入中(或

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齐齐哈尔房地产调研报告平均支出中)用于购买食物的支出所占比例就越大，随着国家的富裕，这个比例呈下降趋势。恩格尔定律的公式:

食物支出变动百分比

食物支出对总支出的比率(R1),??????????

总支出变动百分比

国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。]

4、历史文化分析

齐齐哈尔市是一座历史悠久的文化古城，有三百多年的历史，项目地东北侧有天主教堂，以西有龙沙公园，龙沙公园是齐市历史文化悠久的见证。1674年清政府移吉林水师驻齐齐哈尔。1683年定齐齐哈尔为水师营制。1684年于齐齐哈尔设火器营。1691年齐齐哈尔建城。1698、1699年黑龙江的副都统和将军先

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