整体物业管理方案.docVIP

第三局部整体方案〔技术局部〕

管理机构

我公司总经理主管物业管理工作的总体规划及重大事项的决策；公司各职能部门具体落实总经理物业管理方面的决策并监督、检查和指导各管理处的工作。下设立管理处，为内部独立核算单位，实行企业化管理，坚持“以物养物，取之于民，用之于民”的原那么，倡导“精益求精，团结奉献”的工作精神，追求经济、社会效益和环境效益并重，长期为客户提供更平安、更文明、更整洁、更方便的工作和娱乐环境。

市住宅局区政府一、外部组织体系图

市住宅局

区政府

街道办、公安、工商、税务等市政府

街道办、公安、工商、税务等

市政府

物业公司

物业公司

物业管理处区建设局

物业管理处

区建设局

外部组织体系图说明：

1、物业管理处与物业公司系隶属关系。

2、物业管理处和区建设局、市住宅局是业务指导关系。

3、物业管理处、区政府、工商、税务、公安等构成监督协调关系。

二、物业公司人事组织结构图

董事长

董事长

总经理

总经理

副总经理

副总经理

财务部保安部环境管理部人力资源部办公室工程设计部社区文化部开拓经营部综合管理部客户效劳部

财务部

保安部

环境管理部

人力资源部

办公室

工程设计部

社区文化部

开拓经营部

综合管理部

客户效劳部

三、管理处组织结构图

主任

主任

社区文化客服中心

社区文化

客服中心

工程技术部环境管理部保安部

工程技术部

环境管理部

保安部

组织机构图说明：

1、组织机构的设置原那么是精干高效、一专多能。管理处实行公司领导下的管理处主任负责制。各管理处设客户效劳中心，行使管理处对客户效劳的全面职能；实行整个疾病控制预防客服中心整体管理和分片管理相结合的管理方式。

2、管理处内部实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率。主任和客服中心属于管理层，下设部门为操作层。

3、管理处设1名主任，主要分管客户效劳中心、保安部、工程技术部、环境管理部、社区文化部。

4、客服中心是指挥、控制的枢纽，8小时值班。内设信息室和事务室。信息室行使信息收集、归纳、整理和日常指挥功能。事务助理分片负责综合事务。事务助理编制属客服中心，通过内联网与信息室联系。行使事务、保安和效劳等“三合一”管理的职能。

5、保安部负责中心区治安、交通与消防管理，工程技术部负责设备维修、

养护及便民效劳，环境管理部负责环保管理及中心区卫生和绿化效劳，社区文化部负责社区文化活动。

6、人员素质上要求一专多能，员工起点要高，拥有智能化知识，会电脑，提倡“高门槛进”，所有员工既是自己所在岗位的行家手，同时又是其它岗位的多面手。

第二节管理工作流程

一、整体运作流程图

验收接管机构组建前期介入

验收接管

机构组建

前期介入

日常管理拟定方案岗位培训

日常管理

拟定方案

岗位培训

整体运作流程图说明：

1、整体运作流程的设计原那么是全面、合理、高效，环环相扣，相互制约，保证各环节紧密衔接，既无盲点，又无积淀。

2、整体运作各个环节的详细工作分解流程将严格按照我公司ISO9001质量管理体系进行运作。

3、所有运作过程均有严格的监控保证，充分表达管理效率。整体运作流程将实施电脑化管理，从任务的下到达完成的检查都实现智能化、电脑化。

二、内部运作流程图

操作层反响管理层

操作层

反响

管理层

各部员工监督管理中心

各部员工

监督

管理中心

指挥

指挥

内部运作流程图说明：

1、在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥、监督的封闭性。管理层既是指挥者，又是监督者，方案、组织、控制、反响集于一身，防止管理环节出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位。

2、操作层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行标准，并在权限范围内最大限度调发动工的工作积极性和主动性。

三、具体工作流程图

〔一〕物业管理工作流程图

成立管理处

成立管理处

人员聘用、培训、考核；规章制度、文件

人员聘用、培训、考核；规章制度、文件

资料和物资装备的准备；其他的前期准备

接管

接管

签约及对用户进行各项宣传，发放《用户公约》、《用户手册》等资料

签约及对用户进行各项宣传，发放《用户公约》、《用户手册》等资料

进入日常管理

进入日常管理阶段

保安效劳二十四小时岗位责任制清洁效劳全天十二小时分片包干保洁制维修效劳二十四小时值班制区内文化活动定期及节假日安排咨询、投诉接待效劳便民效劳〔有偿和无偿〕各类档案的建立和管理各岗位人员的培训、考核

保安效劳二十四小时岗位责任制

清洁效劳全天十二小时分片包干保洁制

维修效劳二十四小时值班制

区内文化活动定期及节假日安排

咨询、投诉接待效劳

便民效劳〔有偿和无偿〕

各类档案的建立和管理

各岗位人员的培