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房地产企业成本管理存在的问题及对策研究

一、房地产企业成本管理的重要性

近年来，在政府连续出台的多项宏观政策调控下，我国房地产企业面对的市场竞争日益加剧，同时随着钢筋、水泥价格的上涨，银行信贷成本的提升等，房地产企业成本控制压力凸显。如何以最低的成本开发出满足市场需求的高品质产品，是房地产企业获取长久生存及谋求利润的路径之一。良好的成本管理，有助于降低项目决策盲目性，促使企业理性投资；有助于提高项目策划效益，减少不必要的浪费；有助于缩短项目开发周期，提高企业资源利用效率；有助于促进企业提高成本管理水平，加强成本预算的执行，提升市场竞争力。

二、房地产企业成本管理存在的问题

（一）前期调研不深入，盲目投资

获取土地是房地产企业开发的基础，购置土地属于一次性成本投入，时间跨期短但金额往往比较大。以什么样的价位、获取哪个区位的土地对整个项目经营目标的达成具有决定性意义，因此，土地的获取在房地产项目成本管理中的作用非常重要。

然而，近年在我国房价、地价持续看涨情况下，“拿到地就是赚到钱”是我国房地产行业的普遍共识，导致部分房地产商在拿地时没有足够的耐心研究国家的宏观经济政策及地块周边规划，没有开展周密的调研分析基础上就仓促拿地，甚至为拿地不惜出高价，加大后期规划及成本控制的难度，严重影响项目成本管理的有效性。

（二）策划设计重技术、轻经济，与效益脱节

策划设计是房地产项目实施开发的基础，虽然设计费占工程造价的比例很低，但是对工程总体造价的影响却很大。好的策划设计不仅可以节约项目成本，缩短项目建设周期，而且可以建造出客户认可的产品，加快销售回款，提高企业知名度。

目前我国多数房地产企业设计能力不足，大部分房产策划设计工作都是由设计院来完成，但不少设计人员在房地产工程设计中“重技术、轻经济”的问题非常突出，如任意提高项目设计标准及安全系数，不考虑成本控制角度是否可行；不必要功能没有有效缩减，使房屋造价设计偏高；策划设计与市场脱轨，不能迎合消费者的需求，导致后期销售困难，加大企业的回款压力。

（三）合同管理不规范，招投标管控不严

日常建设过程中，我国不少房地产企业希望加速项目推进、尽快收回投资，对施工主体的资质及履约能力审查不充分、施工合同条款约定不明晰、付款方式及时间约定太随意，晚签甚至不签施工合同的现象时有发生，加大建设过程中的合同修改成本及履约成本。

如果中标单位施工能力不足，不能按期履行施工合同，房产开发商和建设单位互相扯皮、推诿，严重影响项目质量和整体进度的话，会产生一系列的不良连锁反应：企业形象及信用大打折扣、银行贷款放缓或缩减、楼盘滞销、甚至引发客户集体纠纷等，使项目最终决算成本大幅超过初始预期。

（四）成本控制流于形式，预算执行不到位

房地产企业的成本控制指在项目开发过程中，对实际发生的各项成本费用进行审核、反馈、进而采取措施控制，保证成本预算的执行。然而我国很多房地产企业对成本控制重视不够，并没有建立全面的成本管理体系，成本管理还处于粗放的状态；而有些房地产企业虽然建立了全面的成本管理体系，但成本控制却流于形式，实际执行中形同虚设，没有真正发挥控制成本的作用。

此外，部分房地产企业在开展成本预算时，重点关注工程项目的总投资、总回款及竣工销售所获得的经济利益，对前期工程建设的预算及执行重视不够。多数企业将预算执行的监管列为财务部门的职责，由于财务人员对项目建设的参与度有限，监管难度和阻力比较大，导致目标成本不能直接落实到各个参建单位、部门和人员，造成了实际成本与预算的偏差较大，使成本管理的作用大打折扣，不利于房地产企业的长期发展。

（五）缺乏专业的成本管理人才，管理技术落后

房地产企业成本管理涉及企业资金支付的方方面面，是一项复杂艰巨的工作，专业性要求强。但是目前我国多数房地产企业成本管理仍停留在人工核算阶段，缺乏专业的成本管理人才，成本管理技术普遍落后。随着科学技术的发展，成本核算的复杂程度越来越高，过度依赖人工管理的问题日益凸显，一方面会增加企业的用工成本、降低成本管理的效率；另一方面也不便于管理人员及时掌握企业成本现状，容易错过最佳的成本调控期。

三、完善房地产企业成本管理的对策

（一）深入开展前期调研，理性投资

科学、理性地选择投资项目，加大前期立项分析调研，是房地产企业成本管理的重中之重。企业在获取土地之前，要从财务和非财务两个维度对目标地块进行详尽的研究分析和调研。

首先，要深入了解土地性质、政策导向、土地周边的教育、医疗等基础配套情况以及土地周边未来的整体规划，并结合企业的发展方向和目标要求，分析目标地块建设可行性；其次，针对目标地块，对项目工程造价、收入、成本费用及利润等指标进行科学预测，并委托专业机构进行论证和研究，依据实际情况做出土地获取的可行性决策。

（二）策划设计时坚持技术、效益两手抓

鉴于策划设计的