舟山市定海名竹苑大酒店式公寓销售专项方案.doc

定海名竹苑酒店式公寓

销

售

方

案

操作思绪

面临我们现在需要打开市场面,正所谓是困难重重,现在商业投资八大“铁律”摆在面前：区位选择、交通便利、商业人流、产业前景、经营管理、商户质量和竞争度、产权主性、租金及租金成长性是每一个投资者精打细算问题，加之现在商业地产弊病重多，大到北京实力派“巨库”、“第五大道”小到现在供大于求“净菜超市”，每一个带着自己优点进入市场项目，大多全部尝到市场无情一面，同时在惨淡经营中全部让投资者饱受煎熬，使得大部分投资者对商业物业充满恐惧，造成全国商用房存量面积大大增加。鉴于并不乐观商业地产,各地管理部门相继出台新政策和管理措施进行宏观调控,以挽回投资者信心。正所谓是“良禽择木而栖”，又更何况是身经百战投资者，怎样吸引她们，把控她们是现在商业地产商相同于把握市场一样关键，同时确保理想回报和风险减免当然是对投资者最好最需要判比法码。

有道是“先深入是财富、落后一步是包袱”，结合现在“定海名竹苑”综合楼实际情况，我们本着精而求实态度对以下多个基础点进行了操作设计，将整体步骤和每一个细节相结合，完成项目标操作规程。

1、项目资源分析

a、优势：

☉本项目交通比较便利，坐车到市中心只需几分钟时间。

☉现在虽说在舟山已经有酒店式公寓，但在定海还属首次，而且我们能够从其它房地产企业操作经验中吸收其成功经验。

☉本项目已是现房，不一样和期房销售，含有直观性。

☉定海西边含有一定规模和档次酒店还没有，本项目标建筑现代时尚，富有城市风情特色，能够说是西面一个亮点。

b、劣势

☉本项目处于定海最西端，离市中心有一定距离，对整体商业气氛形成会产生一定影响，对酒店而言地段是第一位要素。

☉在本项目东侧长途车站立即东迁，西边人流量及客源又将受到一定影响。

☉本项目已是现房，未办理产权证采取先租后卖方法有一定风险。

☉定海作为海洋旅游城市，季节限制性比较高，酒店入住率估因旺季淡季转换有所起落，这对招租会产生影响。

c、机会

☉产权式酒店在中国发展已近十个年头，大家对其特点和操作模式已经有一定程度了解，心理上能够接收，同时经济上能够承受，更关键是消费者已经有经营产权酒店这种投资意识。

d、风险

☉伴随市政府、市属单位搬迁及临城新区崛起，对本项目标连续发展产生了一定负作用。

☉现在定海酒店市场还未有过产权酒店经营方法，在本土也没有成功先例能够借鉴，各方面工作全部需要从头探索，这无疑加重了开发商开发和销售难度，也对酒店委托管理者提出了更高要求。

2、用户定位

据了解舟山市今年上六个月地域生产总值达103.81亿元，同比增加15.2%，增速居全省各市第一位。若按GDP增加速度把全省各市分成三个层次，舟山市居第一层次，增加率在15%以上。舟山市第二产业发展最为突出，上六个月增加23.0%，居全省各市首位，尤其是建筑业增加34.3%，高于全省第二位宁波市18.2个百分点。第三产业增加14.5%，居全省各市第四位。

从现在市场现实状况看，产权酒店公寓有一定潜力可挖掘。本项目分割后每套通常在40平方米左右，房价5700元/平方米，一套房约在25万元左右，银行可提供六成按揭，用户只要首付10万元即可取得产权。根据现在舟山市民GDP人均收入我们可把用户群定位在年收入6万元左右家庭及机关或企业白领。

3、抗性屏蔽及利益点诉求

从投资者八大“铁律”角度而言，全部投资类物业全部存在着未知风险，由此而来就是投资者在投资中所产生抗性，那本项目又有哪些抗性和屏蔽呢？可不能够把劣势变为优势？

周围环境、配套抗性

项目周围商业、居住、人流和配套条件不完善是现在我项目存在最大问题，从投资者角度分析，这是肯定将提及问题，当在以后工作中解答用户此问题时，我们可通知她们，伴随城市计划推进将大大带动周围经济发展，周围配套也伴随时间段很快成长起来，现在投资就象是原始股、极有增值性和保值性，同时企业承诺可在后收购此房，能够增加投资用户信心。

回报率抗性

投资者最在意投资回报，是她们评定一个项目是否能够投资第一基准，就现在很多商业地产采取包租、承诺投资回报吸引投资者招数比比皆是，不过真正能够实现却是极少数。企业承诺用户投资回报率为7%，按一套房25万元计算，按揭六成为15万元，按揭利率为5.61‰，用户每个月应支付本息1636.08元,十二个月累计利息4632.98元，本息为196329.6元。而25万元年回报率7%为17500元/年，17500+4632.98(年按揭利息)=22132.98元，按此测算回报率要达成7.95%投资者资金流量方可持平。由此可见企业承诺用户回报率还不够，投资不能确保。

价格抗性

在其它项目中，不管是住宅项目还是项目，价格抗性在销售过程中是无法避免。我们在考虑定价范围时，应更