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项目定位管理流程
流程图
目的
确保市场定位和产品定位科学合理，符合市场需求和发展趋势，最大限度回避市场风险，减少定位不准确带来的市场风险，以及后期项目开发过程中的调整和反复，提高项目运作的效率和经济效益。
适用范围
适用于公司房地产项目开发过程中的项目定位与策划工作。
项目定位对应职责仅限于已经成立分子公司的区域，若项目所在地无分子公司，则分子公司对应职责由总部对口部门执行。
术语与定义
项目定位：明确所开发项目的市场定位和目标客户群定位，项目定位必须建立在了解客户需求的基础上。
职责
营销类供应商
负责深入市场调研并按合同要求完成成果。
负责编制项目定位报告；
分子公司营销部
组织开展深入市场调研工作；
审核市场调研单位的市场调研成果；
负责组织开展项目定位分析工作；
组织开展项目定位报告编制工作并审核；
组织项目定位报告评审会；
参与本区域内营销类供应商的选择和确定；
负责示范区选址、定位及开放方案的确定。
分子公司行政与绩效考核部（采购职能）
负责本区域内营销类供应商的选择和确定；
分子公司工程部（设计职能）
负责配合分子公司营销部完成项目定位工作，提供产品类型信息和设计规划建议；
参与项目定位报告评审会。
分子公司财务部（成本职能）
负责配合分子公司营销部完成项目定位工作，负责定位阶段成本测算数据；
参与项目定位报告初稿评审会。
分子公司财务部（财务职能）
负责配合分子公司营销部完成项目定位工作，完成经济效益分析；
参与项目定位报告评审会。
总部营销与工程部（营销职能）
审核《项目定位报告》；
总部计划与发展部（地产职能）
配合分子公司营销部完成项目定位分析，提供前期土地信息资料交底、周边环境、经济技术指标。
工作程序
项目初步定位成果研究
当总部计划与发展部（地产职能）确定土地获取后一周内按照《会议管理手册——项目启动会指引》召开项目启动会（会上明确项目一级节点要求和下一步工作安排），如需要第三方市调单位，分子公司营销部根据项目一级节点要求向采购职能提出市场调研单位确定时间，由分子公司采购职能按照《招标管理流程》完成市调单位的选择，分子公司营销部随即组织市调单位在1个月内完成深化市场调研工作。分子公司营销部应参考《市场调研大纲》（指导性模版）的要求及合同要求审核市场调研公司的调研成果。如果是由分子公司营销部做市场调研，由分子公司营销部组织分子公司工程部（设计职能）、总部营销与工程部（营销职能）根据《市场调研大纲》（指导性模版）的要求展开调研工作。
分子公司营销部结合拿地阶段的初步定位组织项目深化定位工作，分子公司营销部组织顾问公司、分子公司工程部（设计职能）、分子公司财务部（成本职能）及总部计划与发展部（地产职能）开展定位工作，分析内容主要包括（但不限于）以下几个方面：政策研究、项目优劣势分析、目标客户群分析、价格定位分析、产品类型定位、设计规划建议、售楼部样板间等选址建议、成本控制建议、经济效益分析。顾问公司汇总形成《项目定位报告》（初稿），分子公司营销部参考《项目定位报告》（指导性模版）和合同要求审核《项目定位报告》（初稿）并组织上会讨论。
项目定位评审
分子公司营销部根据《会议管理手册——项目定位报告评审会指引》在《项目定位报告》（初稿）编制完成后3日内组织项目定位报告评审会；
按照会议讨论结果形成会议纪要并完善《项目定位报告》（确定版），按《授权手册》审核审批后下发执行。
总部计划与发展部根据审批确定的《项目定位报告》开始项目计划管理确定项目的一二级计划节点，分子公司营销部按照《项目计划管理流程》完成《营销专项计划》。
分子公司工程部（设计职能）根据审批确定的《项目定位报告》，即开展项目概念设计。
分子公司工程部（设计职能）按照《营销专项计划》于30日内完成《示范区选址、定位及开放方案确定》，参见《销售展示区设计管理流程》。
分子公司营销部根据审批确定的《项目定位报告》组织编制《项目总体营销策划方案》，详见《销售前期管理流程》。
分子公司采购职能根据审批确定的《项目定位报告》，按照《招标管理流程》开始进行策划类供应商选择。
总部计划与发展部（计划职能）根据《项目定位报告》完成项目的《项目运营目标书》，并按照《会议手册——项目运营决策会指引》。
支持文件
《项目论证管理流程》
《招标管理流程》
《销售展示区实施管理流程》
《销售前期管理流程》
相关记录
《项目定位报告》（指导性模板》）
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