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中国长租公寓行业全景速览

摘要：

一、发展环境：国家积极推进租售并举，房企陆续入局长租公寓

长租公寓又名白领公寓、单身合租公寓，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租

赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。2020年“十四五”

规划推出一系列政策，加快租购并举等措施，推动租赁住房市场规范健康发展。2023年1

月，安徽省人民政府办公厅出台《关于加快促进养老产业发展的意见》，鼓励建设年轻人、

老年人融合居住的综合社区和长租公寓，打造代际融合、充满活力的长者社区。

二、发展现状：房屋租赁人口数量日益增加，长租公寓市场规模进一步扩大

随着外出务工人数增加，城市房屋租赁人口数量也逐年增加。据统计，2022年中国房

屋租赁人口数量为2.4亿人，较上年增长4.35%。预计2023年租赁人口数将增长至2.48亿

元。我国住房租赁需求规模仍有增长空间，特别是伴随人口流动性的回升将带来租赁需求的

回暖。在资本市场助力下，央国企乃至房企未来或将成为保租房公募REITs的生力军，促进

租赁住房拥有自我造血能力。由于高昂的置业成本、年轻一代晚婚趋势、城市化率及城市人

口（尤其是年轻人流入城市）增加等因素的驱动，2022年中国长租公寓市场的规模将进一

步达到17521亿元。

三、企业格局：市场容量持续扩大，市场竞争格局持续激烈

随着我国商品房市场格局的稳定，楼市逐渐繁荣，随之而来的便是长租公寓市场的发展

空间大大增加。与此同时，家庭数量的降低，加之根据实际需要，越来越多的人选择在城市

中租住。进而导致长租公寓市场容量持续扩大，此外，随着市场容量的扩大，入局竞争者越

来越多，市场覆盖面也将有明显增加。由于2023年我国经济仍在快速发展，长租公寓行业

发展前景明朗，很多公司和企业将加快投资力度进入到市场，令竞争变得更加激烈。同时，

资金资源、人才、物业、技术、运营，五大关键因素都是决定长租公寓竞争优劣的要素，竞

争将更加激烈。因此，企业应该抓住机遇，发挥市场优势，提升核心竞争力，大力发展长租

公寓市场，以抢占市场风口。

四、发展趋势：市场参与主体进一步多元化，免押金逐渐成为市场主流

2023年中国经济的恢复向好、中国住房租赁市场的巨大成长潜力、政府优惠政策的叠

加和公募REITS的开放，除了国有企业之外，民营企业和外资企业等更加多元化的市场主体

将会更积极地参与到长租房行业的发展中，从而推动市场百花齐放。随着各地政府对租房押

金的监管和个人信用体系的健全，长久以来困扰住房租赁市场的押金问题将会得到根本解

决。现在越来越多的长租房运营商，会通过对租客的信用积分，来减免或者部分减免租客的

押金，这样就可以省去繁琐的手续，减少发生争议和投诉的几率。

关键词：长租公寓、发展环境、发展现状、企业格局、发展趋势

一、发展环境：国家积极推进租售并举，房企陆续入局长租公寓

长租公寓又名白领公寓、单身合租公寓，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租

赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。随着我国流动人口

数量增加，国家开始大力支持包括长租公寓在内的住房租赁市场发展。在政策面延续“房住

不炒”的主基调下，长租公寓成为房企多元化布局的主要方向之一。

近年来受到购房成本增加、城市化率上升等因素影响，中国租赁住房市场迅速发展，长

租公寓行业受到政策支持迎来高速增长。1978年，中国政府正式启动住房市场化体制改革，

市场化住房租赁开始出现。2003年，中国加入世贸组织，大量外资企业带动外企工作人员

租住需求，推动多个长租公寓品牌出现。2015年国家首次提出租购并举方针，完善住房租

赁体系的建设，行业迎来发展的红利期。2020年“十四五”规划推出一系列政策，加快租

购并举等措施，推动租赁住房市场规范健康发展。

长租公寓按照机构和个人可分为机构式长租公寓和非机构式长租公寓，机构式公寓按照

整体可分为集中式和分散式，集中式是指自持、收购或租入并转租集中式房源的模式，地产

商与运营商均有所切入，典型代表有万科“泊寓”等，分散式主要指机构租入并转租分散式

房源，主要由中介和运营商主导，典型代表有链家、自如等。非机构式长租公寓中的个人散

租主要是由公寓提供。

机构式长租公寓按照运营模式为标准，可分为集中式和分散式，其中集中式长租公寓房

源较为集中，标准化程度高，租金制度透明规范，拥有较高的增值服务溢价，具有较高的商

业价值。集中式长租公寓主要由开发商自建或由机构房东提供房源，