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老旧小区综合改造新形势及实践案例

我国在城镇化的进程中，老旧小区长期存在着建设和管理的薄弱环节。老旧小区迫切需求“以人为本、综合改造、绿色改造”为原则的住房改造。本文基于老旧小区现状梳理出老旧小区存在的主要问题，并且分析近期政策及趋势，以北京某老旧小区综合改造为案例，分析改造提升居住环境和性能，重点剖析老旧小区改造与海绵城市的结合点和改造要点。

????????关键词：老旧小区、政策趋势、海绵改造

????????我国城市发展由原来的扩张式发展，已经进入了高质量发展阶段。由于20世纪60～80年代以来建设的住宅数量非常大，该时期的老旧的住宅占比相当大，普遍存在建设标准低、配套不齐、房屋老化、排水不畅、私自改造、绿化面积小等问题。据初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿m2[1]。既有建筑改造，尤其是老旧住宅小区综合改造工作，已经成为下一步国家发展战略工程。

????????一、老旧小区改造形势

????????（一）主要问题

????????上世纪60～80年代建设的大批城市住宅存在居住舒适性差、高耗能、功能老化，甚至存在结构安全隐患，无法满足居民的生活需求。普遍存在以下问题：

????????老旧小区配套缺失。由于历史原因，建筑密度比较高，基础设施也相对薄弱，停车紧张挤占其他空间的现象较多。老旧小区普遍缺乏电梯、适老设施、道路等。多数建筑能耗高，未曾考虑生态、节能是老旧小区的短板。

????????老旧小区存在住房功能衰退及房屋结构与材料损耗严重，如外墙饰面脱落、破坏，甚至出现肌理被破坏，导致建筑抗震能力差。此外，也有阳台结构不牢固的问题，存在阳台的私搭乱建现象，不仅破坏了居住区的面貌而且严重侵占了公共空间，而且带来阳台质量无法保障增加危险[2]。

????????城市生命线系统老化。老旧小区由于当时的经济条件和社会条件等，造成建设标准低，普遍存在供电、供气、供暖、给排水等基础设施出现锈蚀、老化、损毁的问题。尤其是老旧小区卫生间排水存在一系列环境污染、维修困难等问题，直接威胁到居民生活健康和住房品质。

????????老旧小区的室内、室外环境卫生较差，使得居住舒适度差。停车乱放的现象不仅占用公共道路及空间，还给急救和消防带了安全隐患[3]。老旧小区建筑密度高，以及违建和停车挤占绿地，普遍还存在绿化率不高，植物选择单一，滞蓄净化雨水功能缺乏，再加上室外排水不畅，易发生内涝积水。

????????由于老旧小区缺乏完善的管理监督机制，很大一部分小区甚至没有物业管理，小区内部存在违章建筑、配套设施私自被占、市政设施无人修理等问题严重影响日常居住的问题。

????????（二）改造必要性

????????首先，提升城区整体形象的需要。尤其是对于一些老旧小区建筑比较集中的城市，小区的生活环境和基础设施关系到居民的生活质量，老旧小区改造有利于促进社会和谐稳定。其次，保证城市高质量发展的需要。老旧小区的位置一般在城市核心区域，其改造是城市存量空间提升的一个重要环节，对于提高城市质量起到关键作用。最为重要的是，老旧小区改造是改善民生的需要。各地的老旧小区几乎都遇到了同样的问题，给居民的生活带来了许多不便以及隐患，必须重视改善老旧的基础设施和环境，同时加强老旧小区管理。

????????（三）改造难点

????????既有居住建筑改造施工与新建建筑施工有很大的差别，主要表现在施工作业基础、施工环境、施工进度安排等方面。老旧小区改造一般都有一定的难度，小区硬化面积较大绿地少，占用社区内公共区域私搭乱建现象严重，这都是影响改造顺利进行的因素。再加上，“带户作业”施工时间受居民休息时间的限制，无法组织夜间施工，生产效率降低，对工程进度影响较大。

????????既有建筑节能改造对改造方案和施工组织设计提出了更高的要求。经过10余年的努力，老旧小区改造取得了显著的成效，建筑和公共设施的服务水平明显提高，但仍存在一些问题未得到切实解决，老旧小区由于设计标准低，雨污合流，改造时由于地下管线复杂几乎很难进行雨污分流及排水能力提升改造，导致小雨就内涝，给水安全和水环境带来一系列隐患。因此，消除易滞水点，控制点源和面源污染成为了老旧小区改造亟需解决的关键问题[4]。

????????二、传统节能改造案例

????????东城区单位自管房节能改造项目，东城区老旧小区综合整治工作工程量较大，该节能改造项目总计12栋单体楼，建筑面积约4.5万m2，涉及到5个街道办事处、8个社区。该居住区也同样存在其他老旧小区的通病，尤其是房屋结构、私自搭建、排水串改等问题。

????????改造的主要内容包括：外墙节能改造、屋面节能改造、更换节能门窗、阳台改造、热计量改造，并对楼体进行整体粉刷、根据实际情况进行空调规整、楼体外面线缆规整等