写字楼市场定位及推广策略.ppt

清江广场写字楼市场定位及推广策略;宏观环境分析;城市印象;城市规划;城市经济;产业结构;城市地位;小结;宏观环境分析;;南京楼市一直有“写字楼卖不过住宅楼”的现象，无论是2005-07年的房价高速增长还是2008年的房地产骤冷阶段，南京办公市场一直保持着供大于求的态势，09年的供销态势有所好转，但主要是由于供应量的减少。并且考虑到未来的巨大的供应量，未来几年内市场将会一直保持着供大于求的态势。从成交量来看，各个年度的成交量出现波动较大，但年均成交量在17万平米左右。;价格水平;出租情况：

三级式分布;状态;写字楼市场长期保持供大于求的态势

价格保持平稳增长，但依然与住宅倒挂

存量巨大，去化缓慢，后续供应量庞大

;宏观环境分析;鼓楼—山西路片区——

凭借便利的交通，被誉为“第二商圈”的山西路写字楼市场日渐成形。新建高档项目众多，直接挑战新街口商务中心地位。

代表项目：绿地紫峰

客群：制造类公司办事处、金融保险业

代表公司：LG、通力电梯;;项目名称;项目概况：

占地：1.38万平米

总建：7万平米

地址：鼓楼区江东街道江东路

开发商：银城地产

物业管理：银城物业

项目规划：

主楼和辅楼各一栋，主楼地下2层，地上19层，其中1－4楼为商业，建筑面积约1.2万平米，5－19楼为办公，建筑面积约为3.3万平米；辅楼为4层商业用房，建筑面积约5000㎡。地下1~2层主要为车库和设备用房。

销售情况

2008年领取销售许可证，09年上半年推出，目前网上数据显示一套没有销售，但根据我们调研发现该项目多数楼层已有意向客户，并正在进行洽谈中，客群多为金融业、国企、事业单位、政府部门等。未来该项目表示有可能分割销售，面积在150平米以上。

销售均价：18000元/平米、整层销售。;纯商务写字楼

紧邻新城市广场，周边配套齐全

紧邻交通干道，交通便利

银城物业

高绿地率36%

国际知名设计机构——Kpi事务所、澳大利亚景观设计公司PLACE;挤塑聚苯外墙外保温隔热技术

屋面保温隔热技术

断桥铝合金中空玻璃

呼吸式幕墙

外遮阳系统

雨水回收及景观水处理技术

地源热泵系统

;目前整层销售，对外报??18000元/平米。未来预计将分割销售，面积在150平米以上;*;产品全部分割成40平米左右的小户型对外销售。;项目概况：

占地：1.13万平米

总建：3.99万平米

地址：锦江路82号

开发商：南京隆晟地产

物业管理：紫竹物业

项目规划：

项目占地面积11289.8㎡，总建筑面积39911㎡，包括7887㎡办公、3576㎡商业和15805㎡的精装修小户型公寓。该项目包括两栋楼，一栋为9层办公楼，1-2层为商业，3-9层为办公。一栋17层，1-2层为商业，3-17层为精装酒店公寓。

销售情况：

目前暂无销售

销售均价：9800元/平米。;绝版江景办公房

纯商务办公楼

泓天法师布局办公格局

送东南亚开光财神

;424.06平米;龙江板块是传统的住宅区，基本无商务办公氛围

区域内的写字楼呈零散分布，没有形成聚集效应

区域内写字楼量少，区域内竞争较小

;新街口地区是南京的中央商务区（CBD），这一地区分布的金融机构、咨询公司、法律事务所、会计事务所和大公司总部、办公室数量居南京之首，其中世界500强企业机构约80家。置地广场、金轮国际大厦、长发中心等，都是“高档写字楼”，顶级配套，价格和销量都据全市首位;随着城市新区的开发和新街口交通的不便，新街口商区正以辐射状发展，东至大行宫，北到珠江路，形成了“泛新街口”形态的核心商务区。泛新街口板块发展较早，办公体量较大，商务氛围最为成熟，其客户品质也最高。

根据调查数据显示，新街口CBD内写字楼平均日租金水平为2.0-3.5元/㎡，但租金差异较大，其中长发中心、置地广场等高档写字楼日租金约为4.0-5.0元/㎡,部分中低档次老旧办公物业日租金则可低至1.0元/㎡。新街口CBD内写字楼空置率处于南京最低，基本维持在8%~10%左右，相比广州、武汉、北京等CBD内写字楼高达20%~30%的空置率要低得多。新街口CBD主要的入住客户为专业服务类、金融类租户，且外资企业比重较高。;项目名称;项目名称;办公硬件配套

;项目概况：

占地：1.7万平米

总建：12万平米

地址：中山东路300号

开发商：长发地产

物业管理：戴德梁行

项目规划：

由两栋高150M的双塔商务办公楼、两栋135M的高层住宅和商业广场组成。

外立面：采用了双层立面，其中外立面建筑外皮全部由网状金属幕墙覆盖，简洁纯净。

层高：部分5.3米

销售情况

2005年4月开盘，累计推出368套房源，已去化344套房源。目前已交付，并有部分公司入住，入驻公司以外贸企业为主，仍余少量零散办公用房。

销售均价：挑高23000-24000元/