XXXX年11月武汉华侨城纯水岸项目XXXX年度营销策略总纲.ppt

2011年11月;汇报框架;3;工程案名和LOGO;5;美国经济今年超预期增长，通胀预期加强；叠加下半年美国国债数量剧减，共万亿，则意味着美国量化宽松货币政策将难以为继，我们认为今年年底全球流动性将开始收紧。

欧洲债务危机下，美元区仍是资金的避风港，欧债危机加重，美国QE系列7月份后到期，在国债剧减、经济超预期通胀开始显露的情况下，美元宽松政策退出预期非常强烈，将直接带动美元指数反弹。

2010年6月底美元见顶以来，至今已经下跌10个月，今年6月底达13个月下跌周期，重要时间窗开启，下跌趋势扭转，其反弹直接带动大宗商品下跌。;*;*;类别;根据统计局的数据，10月房价出现环比下降的城市到达34个，比9月份多出一倍，环比价格下降的34个城市中，包括全部4个一线城市，南京、济南、杭州、宁波等共15个二线城市，温州、九江、宜昌、无锡等共16个三线城市，降价蔓延全国的速度加快。;第一次汉版限购令

;城中村改造衍生的刚需已消耗殆尽，市场正回归正常，土地存量加大，市场供求关系逆转;客户经过三层过滤后，武汉大批客户被限制在范围之外，主要以本地局部首改客户，本地刚需拆迁客户以及少量投资客户为主。;武汉成为众多品牌企业扩张的战略要地，招商地产、佳兆业、中海地产首次进军武汉市场，加上早已在武汉的万科、保利、恒大、阳光100等外来品牌企业，以及本地的福星惠誉、百步亭、三江航天等，品牌竞争剧烈。;*;*;*;华润中央公园

总建面43万方

高层、叠拼别墅

均价13000元/平米（别墅27000元/平米）

汉江、张之洞公园天然景观资源良好，交通便利;各竞争工程动态：;政策从严执行信贷维紧

内外部金融环境恶化，地产企业生存环境恶化，国内政策指向从紧，企业融资渠道收紧，信贷及限购暂无松动迹象，预判2012年国内地产行业将处于下行筑底调整阶段。

量价齐跌，市场信心缺乏

开发商资金链紧张及融资渠道收紧，导致土地市场成交放缓。北京、上海等一线城市市场量价齐跌，正在向武汉等二、三线城市传导。武汉市场价格已出现松动，下行趋势明显。高端客户经过武汉限购令、新国八条等政策筛选，高端客户范围大幅减少，购置信心受影响。

步入完全竞争市场，高端市场竞争剧烈

武汉城市正值转型时期，“大腕〞齐聚，开发理念先进和成熟，引发高端市场竞争剧烈。武汉市场总价在300万元以上年消化量在12-15万方，总价越高，年度消化量越小。;21;生态居住区;难点1：目前市场认知是华侨城品牌等于欢乐谷，地产品牌无市场认知，需要借力华侨城品牌，促进地产销售;难点2：市场竞争剧烈，工程推广时间受限;难点3：产品线多样，客户群体差异大，如何实现不间断、密集成交;

核心问题界定;27;

案例选取原则;瑞安武汉天地：内环滨江阔宅;2006年;典型案例2——武汉万达;突飞猛进的武汉行业巨头;典型案例3——复地东湖国际;荣耀与梦想;案例分析借鉴;36;营销策略总纲推导;营销策略总纲;营销策略分解;成为华中主题休闲城市示范区，综合型高端大盘标准

华中区域高端客户聚集地

成为首屈一指的华中名盘，复合地产开发的教科书

华侨城独有文化韵味得以实现和传承;一个概念导入;拓宽客户区域，多城市联动;抓大带小，以圈带层;活动策略;亚洲城市论坛：借势舆论;活动策略;产品体验+情境体验+效劳体验;营销中心示范区示意;景观示范区展示示意;展示策略;推售策略;T16;推售策略;54