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亚洲不动产
投资信托基金
REITS
研究报告
2023
TETS
01亚洲REIT市场概览
02中国内地基础设施公募REIT市场
亚洲REIT市场的发展
03
对中国内地基础设施公募REIT市场的借鉴
04附录
2戴德梁行
EETIESR
戴德梁行很荣幸连续第八年发布《亚洲不动产投资信托基金(RE-
ITs)研究报告》。本期报告介绍了2023年亚洲各地区REITs市
场的最新发展情况及中国香港、新加坡持有内地资产分析,以及
中国内地基础设施领域不动产投资信托基金(“基础设施公募
REITs”)市场的表现,并分析了亚洲REITs市场的发展经验对
中国内地公募REITs市场的借鉴。
截至2023年12月31日,亚洲市场上活跃的REITs共计225支;
总市值达2,521亿美元,同比下降7%,其中日本、新加坡、中国
香港三地REITs市值合计占比超八成。分派收益率从高到低依次
为中国香港(8.5%)、新加坡(7.1%)、日本(4.5%),而杠杆率从
高到低依次为日本(45%)、新加坡(38%)、中国香港(30%)。
2023年受到全球货币政策持续紧缩的影响,亚太REITs市场股
价表现低迷。其中,新加坡上市REITs综合收益率表现优于中国
香港和日本,市场指数年综合收益率达7.0%,而中国香港、日本
REITs市场指数年综合收益率分别为-23.0%和-0.3%。
截至2024年4月底,新加坡和中国香港共有17支REITs持有
位于中国内地134处物业。2023年两地REITs在内地的交易活
跃度低,仅一处商业物业出售。2024年2月,领展完成七宝万
科广场余下的50%权益收购。
2023年,中国内地基础设施公募REITs市场出现了回调并维持
震荡态势,2024年春节后市场迎来反弹。至2024年4月30日,
市场共有36支产品,其中不动产权类产品21支,收费收益权产
品15支,总发行规模为1,184亿,总市值达到1,059亿元,相较
于2022年末上涨了25%,市值提升显著受到2024年初首批消
费基础设施项目落地影响。
最后,本报告通过分析亚洲成熟REITs市场的发展经验,探讨对
中国内地公募REITs市场发展的借鉴。中国内地公募REITs市场
可以借鉴亚洲市场发展的诸多经验,结合内地市场的特点和发展
阶段,制定有中国特色的战略和措施,推动REITs市场健康可持
续发展。
*本次报告亚洲市场研究对象主要包括日本、新加坡、中国内地、中国香
港、中国台湾、泰国、印度、马来西亚和韩国,数据截止时点为2023年
12月31日。
*中国内地基础设施公募REITs市场数据截止时点为2024年4月30日
2023亚洲不动产投资信托基金(REITs)研究报告3
01
亚洲REIT市场概览
根据戴德梁行的统计,截至2023年12月31日,亚洲市场上在活跃
REITs产品共计225支,总市值为2,521亿美元,同比2022年末下
降7%。日本、新加坡和中国香港作为早期引入REITs的成熟市场,
在亚洲市场中仍占据主导地位,市值位列前三,合计占亚洲市场规模
超八成。同时,中国内地、印度、泰国等亚洲新兴REITs市场也在不
断发展,为亚洲REITs市场注入了新的活力。亚洲REITs最初集中在
购物中心、写字楼等传统商业不动产领域,随着市场的不断创新和多
元化,REITs市场逐渐涉及公寓住宿、工业地产、医疗地产、数据中
心等多个领域,以满足投资者日益多样化的需求。
2023年,受全球紧缩货币政策、地缘政治冲突、经济增长疲软等多重
影响,亚洲REITs二级市场股价普遍下跌,REITs的发行热度降低,新
加坡和中国香港市场REITs收并购内地资产的活动大幅减少。尽管如此,
中国内地公募REITs依然活跃,共有5支新产品入市。在此背景下,
工业/物流和公寓住宿REITs因具备较好的抗风险性而持续受到青睐,
并在2023年取得了良好的表现。相比之下,办公类REITs受经济环境
和办公方式转变的影响,表现依然不佳。截至2024年3月,美联储重
申今年预计降息三次,而日本结束长达8年的负利率,同时宣布放弃收
益率曲
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