2023亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告.pdf

亚洲不动产

投资信托基金

REITS

研究报告

2023

TETS

01亚洲REIT市场概览

02中国内地基础设施公募REIT市场

亚洲REIT市场的发展

03

对中国内地基础设施公募REIT市场的借鉴

04附录

2戴德梁行

EETIESR

戴德梁行很荣幸连续第八年发布《亚洲不动产投资信托基金(RE-

ITs)研究报告》。本期报告介绍了2023年亚洲各地区REITs市

场的最新发展情况及中国香港、新加坡持有内地资产分析，以及

中国内地基础设施领域不动产投资信托基金（“基础设施公募

REITs”）市场的表现，并分析了亚洲REITs市场的发展经验对

中国内地公募REITs市场的借鉴。

截至2023年12月31日，亚洲市场上活跃的REITs共计225支；

总市值达2,521亿美元，同比下降7%，其中日本、新加坡、中国

香港三地REITs市值合计占比超八成。分派收益率从高到低依次

为中国香港(8.5%)、新加坡(7.1%)、日本(4.5%)，而杠杆率从

高到低依次为日本(45%)、新加坡(38%)、中国香港(30%)。

2023年受到全球货币政策持续紧缩的影响，亚太REITs市场股

价表现低迷。其中，新加坡上市REITs综合收益率表现优于中国

香港和日本，市场指数年综合收益率达7.0%，而中国香港、日本

REITs市场指数年综合收益率分别为-23.0%和-0.3%。

截至2024年4月底，新加坡和中国香港共有17支REITs持有

位于中国内地134处物业。2023年两地REITs在内地的交易活

跃度低，仅一处商业物业出售。2024年2月，领展完成七宝万

科广场余下的50%权益收购。

2023年，中国内地基础设施公募REITs市场出现了回调并维持

震荡态势，2024年春节后市场迎来反弹。至2024年4月30日，

市场共有36支产品，其中不动产权类产品21支，收费收益权产

品15支，总发行规模为1,184亿，总市值达到1,059亿元，相较

于2022年末上涨了25%，市值提升显著受到2024年初首批消

费基础设施项目落地影响。

最后，本报告通过分析亚洲成熟REITs市场的发展经验，探讨对

中国内地公募REITs市场发展的借鉴。中国内地公募REITs市场

可以借鉴亚洲市场发展的诸多经验，结合内地市场的特点和发展

阶段，制定有中国特色的战略和措施，推动REITs市场健康可持

续发展。

*本次报告亚洲市场研究对象主要包括日本、新加坡、中国内地、中国香

港、中国台湾、泰国、印度、马来西亚和韩国，数据截止时点为2023年

12月31日。

*中国内地基础设施公募REITs市场数据截止时点为2024年4月30日

2023亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告3

01

亚洲REIT市场概览

根据戴德梁行的统计，截至2023年12月31日，亚洲市场上在活跃

REITs产品共计225支，总市值为2,521亿美元，同比2022年末下

降7%。日本、新加坡和中国香港作为早期引入REITs的成熟市场，

在亚洲市场中仍占据主导地位，市值位列前三，合计占亚洲市场规模

超八成。同时，中国内地、印度、泰国等亚洲新兴REITs市场也在不

断发展，为亚洲REITs市场注入了新的活力。亚洲REITs最初集中在

购物中心、写字楼等传统商业不动产领域，随着市场的不断创新和多

元化，REITs市场逐渐涉及公寓住宿、工业地产、医疗地产、数据中

心等多个领域，以满足投资者日益多样化的需求。

2023年，受全球紧缩货币政策、地缘政治冲突、经济增长疲软等多重

影响，亚洲REITs二级市场股价普遍下跌，REITs的发行热度降低，新

加坡和中国香港市场REITs收并购内地资产的活动大幅减少。尽管如此，

中国内地公募REITs依然活跃，共有5支新产品入市。在此背景下，

工业/物流和公寓住宿REITs因具备较好的抗风险性而持续受到青睐，

并在2023年取得了良好的表现。相比之下，办公类REITs受经济环境

和办公方式转变的影响，表现依然不佳。截至2024年3月，美联储重

申今年预计降息三次，而日本结束长达8年的负利率，同时宣布放弃收

益率曲