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社区型购物中心业态组合与配比技巧

中国购物中心已走过黄金十年的开展路，中心区商业逐渐饱和，区域型商业布局已根本定型。目前，有实力的开发商如**、绿地、世茂等纷纷加大对

社区商业的投入，以抓住人们最后一公里的需求打造社区效劳体系概念，社区型购物中心在便利性、商品定位和配套效劳上具备明显优势，成为未来

购物中心的开展重点。本专题为第十届中国商业地产节系列专题，紧跟购物中心开展趋势，以华润五彩城、**喜荟城、**证大大拇指广场等10大知名工

程为例，全面分析社区型购中心业态组合与配比技巧，有助于为相关人员提供实战指导。

一、社区型购物中心业态定位与规划策略

主力店以超市为主典型社区购物中心业态配比

在社区购物中心里，超市是业态中重要组成局部，起主力店作用，带动整体商业经营。业态占比〔按面积〕

工程名称商业体量主力店

考虑商业整体的收益平衡性，业态配比时会根据所引进超市的经营面积做相应调整。主力店零售餐饮休闲配套

假设规划引进的是大型综合超市，则其它次主力店〔餐饮、休闲、娱乐〕的规划数量**嘉亭荟6.5大卖场24%31%23%17%5%

会相应减少，增加承租能力高、经营面积小的业种；假设规划引进的是小型社区超市，**证大大拇指广场8大卖场36%12%22%20%10%

此时的超市只承当着次主力店的角色，则应规划更多的次主力店〔餐饮、休闲、娱乐〕，**京基百纳广场8.5百货36%22%27%10%5%

以多个次主力店带动整体商业经营。**欢乐颂3.5大卖场18%25%25%20%12%

效劳配套是社区购物中心业态组合的根本

效劳配套包含了干洗店、面包店、烟酒专门店、花店、药店、水果店、美发店、邮局、

银行、照片冲印等，是社区商业根本功能的展现，方便本社区及周边社区居民日常生

活所需。

餐饮和休闲娱乐业态在社区购物中心的比重越来越大

餐饮是社区商业开展到一定时期才融入的，而且所占比重越来越大。休闲娱乐也是社

区商业后期开展起来的业态，多以美容SPA、推拿按摩和儿童游乐为主。当下，电影

院也开场选择社区购物中心开店，且作为影院拓展的新领域。

【案例】**喜荟城

业态配比总体定位

引入圣丰城酒家、洲立影院、西湖春天、完美美容、GSD塑身纤体美容、永旺超市6喜荟城辐射罗湖东部成熟高档社区，主要面向家庭消费客群，致力于满足中产家庭

大主力店，涵盖餐饮、影院、生活超市、美容配套4大业态。吃、喝、玩、乐、购、休闲需求，提供一站式购物体验。

作为典型的社区型购物中心，喜荟城零售业态比拟多，三楼云集了儿童游乐、童装、业态组合

儿童玩具、文具、母婴用品等各类儿童零售品牌。总体来看，服装、精品、儿童用品业态主力店服装精品餐饮生活配套儿童零售

等零售业态共124家，占比高达72.5%。数量65747292210

品牌布局比例4%33%27%17%13%6%

美心西饼、面包新语等承租能力强、面积小的商户落位在商业价值最高的主出入口处；

圣丰城酒家、尚品宅配、大家乐餐厅等付租能力强、占地面积大的商家布局在商业价

值稍低的一、三楼；美容美发、大型餐饮、影院等目的性消费业种规划在三楼，与儿

童零售、餐饮、生活配套等业态