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城市更新及城中村改造项目的实施方案（编制及模板示例）

最近做的地方国企与城投平台的城市更新及城中村改造项目的非标投资比较多，我们分享一下如何帮国企和城投公司编制城市更新或城中村改造项目的实施方案，以便国企和城投加快报批程序，并更快地推进招投标以及我们投资款的进入程序。

目录

一、编制依据

二、项目概况

（一）项目名称

（二）项目背景

（三）实施主体

（四）合作范围

（五）用地性质

（六）征地拆迁

（七）合作内容

（八）实施计划

三、交易结构

（一）运作模式

（二）交易结构

（三）投融资结构

（四）回报机制

（五）违约机制

（六）前期工作及费用安排

四、项目风险识别及分配

（一）风险分配原则

（二）风险分配流程

（三）风险分配框架

五、合同安排

（一）合同体系

（二）各方主要权利和义务

（三）交易条件

（四）项目担保

（五）项目设施移交

六、项目监管

（一）履约监管

（二）行政监管

（三）公众监管

七、绩效评价

（一）绩效评价工作程序

（二）绩效评价指标体系

八、项目招标与采购

（一）招标方式选择

（二）社会资本方资格条件

（三）评审办法

九、投资估算、资金筹措及资金平衡

（一）项目总投资估算

（二）资金筹措及使用计划

（三）项目资金平衡分析

十、结论及建议

一、编制依据

说明：城市更新/城中村改造项目实施方案的编制依据一般包括相关法律、法规及相关政策、地方规划、技术方案，需根据属地要求及项目的实际情况编制。

（一）法律、法规及政策

说明：法律政策包括《土地管理法》、《招标投标法》及《招投标法实施条例》、《公司法》、《预算法》、《民法典》、《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发〔1996〕35号）《国务院关于加强固定资产投资项目资本金管理的通知》（国发〔2019〕26号）、《中共中央、国务院关于深化国有企业改革的指导意见》（中发〔2015〕22号）、《中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见》（中发〔2016〕18号）、《国务院办公厅关于进一步激发社会领域投资活力的意见》（国办发〔2017〕21号）、《国务院办公厅关于进一步激发民间有效投资活力促进经济持续健康发展的指导意见》（国办发〔2017〕79号）、《国务院办公厅关于保持基础设施领域补短板力度的指导意见》、《关于土地储备有关事项答复意见的函》（自然资权益函〔2021〕15号）《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）以及属地的相关政策性文件等等。

（二）地方规划

说明：地方规划包括属地的“国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要”；属地“十四五”综合交通运输发展规划；相关属地国土空间总体规划（2021—2035年）；片区控制性详细规划等等。

（三）技术方案

说明：主要包括《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；规划、建设相关技术标准和规范；《片区城市更新项目可行性研究报告》等等。

二、项目概况

（一）项目名称

说明：具体根据项目实际情况列示，可附带简要介绍项目基本情况和建设意义等。例如：XX项目是推动XX片区及相关配套基础设施建设为中点，主要完成XXX建设，实现片区整体效益提升。

（二）项目背景

说明：结合项目的情况，介绍政策背景、区域背景等情况。比如区域一体化发展战略，打造新兴产业聚集地及优势特色产业集群，推动传统产业转型升级等；打造...城市群、生态经济带、绿色金融市场体系等等。

（三）实施主体

说明：在城市更新/城中村改造项目实施过程中涉及的主体类型较多，一般包括政府、市场主体和产权人三类，但各地对于实施主体的确认、实施方式等因具体情形的不同而略有差异,具体可参考西政投资公众号2023年12月26日推文《202312：城中村改造的主要模式及融资来源》,但就目前的趋势而言，国企主导城市更新已成为主流方向。本文以政府授权的城投平台作为项目实施主体为例进行说明，即政府授权某城投平台作为实施主体，负责项目的前期准备、实施方案编制、社会资本招标、相关协议签订、项目组织实施以及合作期满移交等工作。

（四）合作范围

说明：依据具体项目建设内容，单独描述出各个合作项目的地理位置、建设内容及规模，并可附带项目合作范围图。根据项目的实际情况，涉及到征地拆迁项目、保留改造项目、新建项目等等。

比如：本项目位于XX片区范围内，共包含X部分内容，分别为...项目。其中A项目位于XX方位；B项目位于XX方位，实际合作范围以批复或备案的文件约定为准。

A项目

XX项目占地面积为X，计划建设...，同时完善综合官网、电热气及照明等配套设施建设。主要建设内容及规模如下：

（五）用地性质

说明：按照土地性质分类通常被分为五类：住宅用地、商业用地、工业用地、综合用地和其他用地。

比如：本项目