不动产开发投资项目基础数据测算教材(ppt 54页).pdfVIP

第6章不动产开发投资工程根

底数据测算

6.1不动产开发投资工程根底数据结构

6.2工程总投资、总本钱估算与资金筹措

6.3工程经营收入、税金及利润的估算

6.4必要报酬率确实定

6.1不动产开发投资工程根底数据结构

•6.1.1环境数据

•不动产投资决策的环境数据涉及自然环境、经济环境和

文环境等不同环境领域。

•1.自然环境

•工程所处的地势地貌、气候特征、地理位置、土质条件等

自然环境因素，不仅对工程的销售价格、租金收入有影响，

而且对工程技术手段的选择有着直接的影响。

•2.经济环境

•鉴于不动产流动性差的根本属性，不仅要考虑宏观经济环

境，更要考虑区域经济环境甚至竞争对手、关联企业的微

观经济行为。

•3.人文环境

•不动产投资工程，尤其是住宅开发工程，

对工程所处的人文环境常常有着很强的依

赖性。

•6.1.2技术数据

•不动产投资技术数据主要包括土地面积数

据、根底设施数据、建筑安装数据、公共

配套数据以及工程进度数据。这些技术数

据直接影响着工程的资源消耗、投资水平

以及施工管理。

•1.土地面积数据

•2.建筑安装数据

•建筑安装数据主要包括土建工程、装饰工

程、设备安装等内容。

•3.工程进度数据

•工程进度是不动产投资工程的重要技术数

据。合理安排工程进度不仅有利于保障工

程质量、控制薪酬支出，而且有利于不动

产公司赢得市场时机。

•6.1.3财务数据

•1.不动产开发投资工程营运模式对财务数据测算

的影响

•出售、出租和自营是不动产开发工程的三种根本

营运模式。

•在开发出售模式下，开发商所投入的建设资金均

属于流动资金的性质，其投资的大局部是形成建

筑物或构筑物等以固定资产形式存在的不动产商

品，并通过工程建设过程中的预售或建成后的出

售活动，转让这些不动产的所有权以收回投资。

•工程的总投资是开发建设投资和流动资金之和，

总投资形成开发产品本钱以及工程运营中所需

的固定资产、无形资产、递延资产和流动资产；

工程运营中发生的总本钱不仅包括经营本钱，还

包括固定资产折旧、无形资产摊销等；工程的经

营收入表现为租金收入和自营收入。

•在三者兼而有之的混合经营模式下，根据混合经

营的比例，工程总投资就转化为工程开发产品本

钱、固定资产和经营资金；工程运营总本钱相应

包括经营本钱、固定资产折旧、无形资产摊销等；

工程的经营收入表现为销售收入、租金收入和自

营收入。

•2.财务数据测算的根本内容

•工程财务数据测算是指工程分析人员根据

自身的调查研究，搜集整理有关数据和资

料，并据此估算不同营运模式下工程总投

资、总本钱、经营收入及税金、利润及利

润分配等各项财务根底数据，编制有关财

务报表的一系列工作。

•〔1〕工程的计算期

•其计算期就是开发期，是指从建设开始到全部售

出的时间；对开发后出租、自营或置业后出租的

工程而言，其计算期就是持有期或经营期，是指

从建设或购置不动产开始，不断地获取收益直到

工程转售或工程的经济寿命结束的时间。

•〔2〕工程总投资预测

•指对工程建设期间各期的投资支出和建设工程的

总投资进行预测。总投资包括开发建设投资和自

营模式下工程经营需要垫付的营运资金。

•〔3〕总本钱费用预测

•指工程建成后，在一定时期内，对工程在

各年度所发生的总本钱费用进行的预测。

即对工程开发产品本钱和营运本钱进行预测。

•〔4〕经营收入和税金预测

•指在生产期间的一定时期内，对工程各年

的经营收入与经营税金进行的预测。

•〔5〕利润总额及利润分配预测

•指工程建成后各年的利润与收益的预测。利润是

指经营收入扣除本钱、费用、各种税金及附加后

的数额；收益那么是利润与固定资产折旧之和。

•〔6〕贷款还本付息预测

•指工程建成后，按国家规定预测归还贷款的资金

来源，分年归还银行贷款及国内