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商业地产前期策划都需要哪些工作

1、首先需要了解项目及所处商圈的基本属性，比如位置、体量等，有经验的人看了这

些属性，就可以得出一个大概的假设——这是一个什么样的项目。

2、然后了解公司、老板对这个项目的大概打算，主要是投资和收益方面，这将大大影

响项目未来的定位，你策划再好，老板可以一句话否定。

3、做市场调查。主要三个板块，一个是商圈调查，把城市商圈分布、辐射情况、业态

特点等搞清楚，再重点对项目所在商圈进行调查分析，涉及体量、租金、品牌、业态等多

方面。第二个是消费者调查，分析消费者的构成特点和消费需求、偏好，最起码要搞清楚

是些什么样的人会来到项目，他们希望在项目里买到什么、吃到什么、玩到什么等；第三

个是竞争项目调查，了解他们的定位、招商或销售的情况、租金、售价、业态、品牌等。搜

集了这些数据后，要有几个有专业经验的人来分析，他们能从数据中看到规律和趋势，得

出定位的方向。

4、开展商家访谈。把调查数据和定位的方向和意向商家进行沟通，对其进行修正。

5、考察并分析国内类似属性成功项目，从中吸取经验，修正定位方向。

6、给出初步定位结论。体量、类型（是社区商业、还是百货、还是综合购物中心、还

是专业市场）、业态、业种、意向品牌、租售建议（是全部持有还是销售还是两者结合）。

7、给出初步规划设计建议。（与设计部门沟通）

8、给出营销推广建议。（比如项目总体案名、总的营销策略等）

9、经济测算。（需要与财务部、预算部、投资部、营销部、工程部等配合，计算成本

和收益，并具体落到时间表上，再看那些重要的财务指标）

1、研究选址：适不适合建？

这是最容易被忽视但同时又是最致命的问题。一个项目若选址本身有问题，再牛逼的

商业策划也只能是修修补补，难以力挽狂澜。

研究选址是开发商在拿地前最应该狠做的一门功课。这主要是城市研究和区域研究，

主要基于购买力、辐射范围等维度来分析这个城市是否匹配我的商业产品。比如万象城、

恒隆广场、太古广场、IFC等是偏中高端的，不是所有城市都适合建万象城，一个城市不

可能建好几个万象城。

说到这里想多吐槽几句：

很多开发商十分忽视选址，往往受政府意愿牵制，往往贪恋地价便宜。比如曾有一次，

某政府邀请看一地块，对方对着一片开满油菜花的农田说：这里未来将是我们新城区域的

CBD，我们准备在这里引进超大规模的购物中心，你们来吧，地价可以谈。

开弓没有回头箭，投资须谨慎，选址须慎重。

当然，我们也经常遇到“一颗好白菜被猪拱了”的情景，明明是块好地，结果被一帮

从来没有做过商业地产的“土豪”给拿了，结果出来的东西乱七八糟，痛惜啊！

2、研究规模：建多大？

曾见某项目方案，裙楼商业建了五层，体量差不多20万方。我问为何，答曰：一级

开发成本太高，算不过来账，多做商业可以平衡成本。瀑布汗，你规划出来的商业未来是

要实际运营的啊，四五楼的裙楼底商准备拿来干什么？谁是租户？既然租户都莫有，谁来

买？

规模跟辐射范围密切相关，城市级，区域级，还是社区级这些都要考虑清楚，不能看

到万达说万达广场一般15万平米，就盲目复制15万平米。

周围3~5公里现状人口多少，新增人口多少，周边都是些什么人，这些都是支撑你规

模的依据。

3、研究业态：装什么东西？

城市级的购物中心因为规模大，所以业态丰富，但区域级和社区型就是“做减法”了，

减哪些业态也是一门学问。

主力店需求面积大，吸引人流，但租金低；非主力店需求面积小，但租金高。

研究业态其实就是希望能寻求找到主力店与非主力店之间的平衡。

从财务指标来看，那就是EBITDA回报率，在保证购物中心能吸引人气的前提下，尽

量让EBITDA回报率高。

现在一般商业综合体都是租售并举，可售商业和自持商业做法有较大差别，若可售比

例较大，就需要慎重规划“盒子”。

可售和自持决定权虽然在开发商自身，但有一个核心原则需要把握：

如果你自持都风险大，那么你卖给别人风险更大。

在考虑可售商业之前，先说服自己：我会买吗？

4、研究零售商：哪些品牌来？

国内商业地产做得好的几家开发商都有自己的商业资源库，很多品牌都是战略合作。

他们在规