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房地产企业营改增全流程管理葵花宝典-财税法规解读获奖文档

第一章土地获取环节

第一节土地取得方式

土地取得方式主要有：招拍挂、购买在建工程、合作开发、收购项目公司、划拨、特殊开发项目（棚户区改造、经济适用房、限价房）。

目前房地产公司主要拿地方式为招拍挂、收购项目公司、购买在建工程。

第二节与取得土地有关的增值税政策

一．基本规定

（一）财税〔2016〕36号：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》

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房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

（二）国家税务总局2016年第18号：国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告

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第四条房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）divide;（1+11%）

第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积divide;房地产项目可供销售建筑面积）times;支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

第七条一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

第九条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

（二）释义

1、税法规定可以扣除的土地取得成本与会计归集的土地成本不同。

《企业产品成本核算制度（试行）》第26条规定：土地征用及拆迁补偿费，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。

因此，会计核算的土地成本主要包括三大类：一是支付给政府的地价及市政配套费，包括支付的土地出让金、土地开发费、大市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价等；二是红线外市政设施费；三是拆迁补偿费，包括地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、安置及动迁支出等。

税法规定，允许扣除的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，并且应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

2、土地抵扣未采取进项抵扣方式，而是分次在计算销售额时计算扣除。

计算扣除时应注意房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

3、简易计税以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

二．新老项目

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国家税务总局2016年第18号：国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告

第八条房地产老项目，是指：

（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

【释义】

《住房城乡建设部办公厅关于进一步加强建筑工程施工许可管理工作的通知》（建办市〔2014〕34号）第四条明确：施工许可证样本由住房城乡建设部统一规定，各发证机关不得更改。自2014年10月25日起，统一使用新版施工许可证及其申请表。新版《建筑

工程施工许可证》与旧版相比，除了增加注明相关事项外，取消了注明开工日期，因此，2016年4月30日前

开工的建筑工程老项目，可能使用的是新版许可证，也可能使用的旧版施工许可证。因此，国家税务总局公告2016年第17号中明确：《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工